วาสนา“โอ๋ภัคจีรา”แฟนหนุ่มดูแลเหมือนเจ้าหญิงนั่งนวดเท้าให้สุดละมุน

ขึ้นแท่นเป็นคู่รักที่น่าอิจฉาที่สุดในนาทีนี้ สำหรับพิธีกรสาวอารมณ์ดี โอ๋ ภัคจีรา และแฟนหนุ่มนักกฎหมายสุดหล่อ เบียร์-สรณัฐ ที่นับวันดีกรีความหวานยิ่งพุ่งทะยานจนฉุดไม่อยู่ คู่นี้เขาขึ้นชื่อเรื่องการดูแลเอาใจใส่และเคียงข้างกันไม่ว่าจะยามสุขหรือยามทุกข์ เรียกว่าตัวติดกันจนแฟนคลับเห็นแล้วต้องอมยิ้มตามตลอด

ล่าสุด แม่โอ๋ ทำเอาคนโสดตายเรียบคาโซเชียล เมื่อเจ้าตัวได้ปล่อยซีนหวานน้ำตาลเรียกพี่ เผยให้เห็นมุมน่ารักของแฟนหนุ่มที่กำลังตั้งอกตั้งใจ “นวดเท้า” ให้เธออย่างทะนุถนอมหลังจากที่กลับมาถึงบ้าน เป็นภาพที่สะท้อนให้เห็นถึงความใส่ใจและความรักที่ฝ่ายชายมีให้แบบไม่มีกั๊ก ดูแลดีประดุจเจ้าหญิงเลยทีเดียว

โซเชียลแตก! สาวๆ แห่ถามหาคนชื่อ “เบียร์” อีกสักร้อยคน

งานนี้ทำเอาคอมเมนต์ถล่มทลายด้วยความอิจฉาตาร้อน บรรดาสาวน้อยสาวใหญ่ต่างพากันแซวว่า ผู้ชายแสนดี เกรดพรีเมียมขนาดนี้หาได้จากที่ไหน ถึงขั้นมีการเรียกร้องแบบขำๆ ว่า “มีคนชื่อ เบียร์ สรณัฐ อีกสักร้อยคนไหม?” เพราะอยากได้คนดูแลดีๆ แบบนี้มาอยู่ข้างกายบ้าง เป็นโมเมนต์ที่น่าเอ็นดูทั้งคนนวดและคนถูกนวดจริงๆ

ทนายหนุ่มหล่อที่ไม่ได้มีดีแค่หน้าตา

สำหรับ เบียร์ สรณัฐ นอกจากจะมีดีกรีเป็นถึงทนายความและมีรูปร่างหน้าตาที่หล่อเหลาแล้ว สิ่งที่มัดใจแม่โอ๋และแฟนคลับได้อยู่หมัดก็คือความอบอุ่นและความเสมอต้นเสมอปลาย การกระทำเล็กๆ น้อยๆ อย่างการนวดเท้าให้หายเหนื่อย คือเครื่องพิสูจน์ชั้นดีว่าเขารักและแคร์ความรู้สึกของคนรักมากแค่ไหน

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: ถอดรหัสความสำเร็จและกลยุทธ์ผู้ชนะในยุคแห่งการพลิกโฉม

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงผันผวนของตลาดมาหลายต่อหลายครั้ง แต่ปี 2568 นี้ นับเป็นช่วงเวลาที่น่าจับตาและเต็มไปด้วยความท้าทายที่แตกต่างออกไปอย่างสิ้นเชิง ภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เราเคยรู้จักกำลังถูกหล่อหลอมใหม่ด้วยปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาค พฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างรวดเร็ว และการเร่งตัวของนวัตกรรมเทคโนโลยี การทำความเข้าใจภูมิทัศน์ที่ซับซ้อนนี้จึงเป็นกุญแจสำคัญสำหรับนักพัฒนา ผู้ลงทุน และผู้เกี่ยวข้องทุกคนที่ต้องการคว้าโอกาสในตลาดที่กำลังเคลื่อนไหวอย่างไม่หยุดนิ่ง

ปี 2566 ที่ผ่านมา ถือเป็นบทเรียนอันล้ำค่าและเป็นสัญญาณเตือนภัยสำหรับหลายบริษัท จากข้อมูลที่ Property Mentor ได้รวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์รวม 41 แห่ง เราพบว่าภาพรวมรายได้รวมของอุตสาหกรรมหดตัวเล็กน้อยที่ -1.2% จากปี 2565 โดยมีถึง 25 บริษัทที่รายได้ลดลงอย่างน่ากังวล บริษัทใหญ่อย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมติดลบ 18% ขณะที่ผู้เล่นหลายราย เช่น แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์, อีสเทิร์น สตาร์ เรียล เอสเตท, คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์, ไรมอน แลนด์, ลลิล พร็อพเพอร์ตี้, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ และไซมิส แอสเสท ต่างเห็นตัวเลขติดลบในระดับ 20-28% ซึ่งสะท้อนถึงแรงกดดันมหาศาลที่ตลาดเผชิญอยู่ก่อนหน้า และเป็นรากฐานสำคัญที่เราต้องวิเคราะห์เพื่อก้าวเข้าสู่ปี 2568 อย่างมีวิสัยทัศน์

ถอดรหัสปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568

การจะคาดการณ์ทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2568 จำเป็นต้องพิจารณาปัจจัยขับเคลื่อนหลายประการ ทั้งจากภายในและภายนอกประเทศที่ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อ ความเชื่อมั่น และทิศทางการพัฒนาโครงการใหม่ๆ:

ภาวะเศรษฐกิจมหภาคและการเงิน: อัตราเงินเฟ้อและการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงเป็นประเด็นที่ต้องจับตา ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อต้นทุนการกู้ยืมของผู้พัฒนาและกำลังซื้อของผู้บริโภค แรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่จำกัดความสามารถในการขอสินเชื่อ ที่อยู่อาศัยใหม่ แม้รัฐบาลจะพยายามกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยมาตรการต่างๆ แต่ความเชื่อมั่นจะกลับมาเต็มที่ได้ต้องอาศัยเศรษฐกิจโลกที่ฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง
การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและลงทุนจากต่างชาติ: การกลับมาของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและรัสเซีย รวมถึงนักลงทุนจากภูมิภาคต่างๆ ถือเป็นตัวแปรสำคัญที่จะหนุนตลาด คอนโดมิเนียม และ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ในเมืองท่องเที่ยวและเขตเศรษฐกิจพิเศษ การส่งเสริมการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) โดยเฉพาะใน EEC จะเป็นอีกแรงผลักดันต่อตลาดที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ในพื้นที่เหล่านั้น
นโยบายภาครัฐและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน: แผนการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ โดยเฉพาะรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ ยังคงเป็นแม่เหล็กดึงดูดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่รอบข้าง การพิจารณานโยบายเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ เช่น การถือครองที่ดินของคนต่างชาติ หรือมาตรการลดหย่อนภาษี จะมีผลอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาด
พฤติกรรมผู้บริโภคยุคใหม่และความยั่งยืน: ผู้ซื้อในปัจจุบันมีความต้องการที่ซับซ้อนและหลากหลายขึ้น ไม่ได้มองหาเพียงแค่ทำเลและราคา แต่ยังให้ความสำคัญกับดีไซน์ ฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ชีวิตยุคใหม่ ความยั่งยืน การใช้พลังงานทดแทน อาคารประหยัดพลังงาน (Green Building) และเทคโนโลยี Smart Home ที่ช่วยเพิ่มความสะดวกสบายและปลอดภัย นอกจากนี้ สุขภาพและความเป็นอยู่ที่ดี (Well-being) ก็เป็นเทรนด์สำคัญที่นักพัฒนาต้องนำมาใส่ใจในการออกแบบโครงการ
เทคโนโลยีและ PropTech: การประยุกต์ใช้เทคโนโลยีเข้ากับ อสังหาริมทรัพย์ หรือ PropTech กำลังเข้ามาเปลี่ยนโฉมวงการ ตั้งแต่การตลาดดิจิทัล การวิเคราะห์ข้อมูล Big Data เพื่อทำความเข้าใจตลาดและกลุ่มเป้าหมาย ไปจนถึงการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับลูกบ้านในยุค Metaverse และ AI

ภูมิทัศน์รายได้รวม 2568: ก้าวข้ามความท้าทายด้วยการปรับตัว

ปี 2566 แสดงให้เห็นว่าการพึ่งพารายได้จากการขายโครงการหลักเพียงอย่างเดียวเป็นกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงสูง ในปี 2568 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จจะต้องมีพอร์ตโฟลิโอ รายได้ ที่หลากหลายและมีความยืดหยุ่นสูง เพื่อลดผลกระทบจากความผันผวนของตลาด

แม้รายได้รวมของ 41 บริษัทจดทะเบียนในปี 2566 จะอยู่ที่ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย แต่ตัวเลขนี้เป็นภาพสะท้อนของการปรับตัวที่ยังไม่สมบูรณ์นัก สำหรับปี 2568 ผมคาดการณ์ว่าบริษัทที่สามารถสร้างการเติบโตได้จะต้อง:

มุ่งสู่รายได้ประจำ (Recurring Income): การพัฒนาโครงการที่มีรายได้ค่าเช่าอย่างต่อเนื่อง เช่น อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ (ศูนย์การค้า, อาคารสำนักงาน), โรงแรม, อพาร์ตเมนต์ให้เช่า, คลังสินค้าและโลจิสติกส์ รวมถึง อสังหาริมทรัพย์เพื่อสุขภาพ กำลังเป็นเทรนด์ที่แข็งแกร่ง เซ็นทรัลพัฒนาเป็นตัวอย่างที่ดีในการสร้างสมดุลระหว่างรายได้จากการขายและรายได้จากธุรกิจค้าปลีกและโรงแรม
เจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะแข่งขันในตลาดแมสที่อิ่มตัว การมองหาโอกาสในตลาด Niche เช่น Luxury Condominium, บ้านเดี่ยวพรีเมียม, ที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Senior Living), หรือโครงการที่เน้นการใช้ชีวิตแบบ Work-Life Integration จะช่วยสร้างมูลค่าเพิ่มและหลีกเลี่ยงการแข่งขันด้านราคา
การบริหารจัดการสินทรัพย์ (Asset Management): การปรับโครงสร้างพอร์ตโฟลิโอสินทรัพย์ การขายสินทรัพย์ที่ไม่ใช่ธุรกิจหลัก หรือการนำสินทรัพย์เข้ากอง REITs เหมือนที่แลนด์แอนด์เฮ้าส์ทำในปี 2566 โดยการขายโรงแรมเข้ากองทุน เพื่อสร้างกระแสเงินสดและทำกำไร ถือเป็นกลยุทธ์สำคัญที่หลายบริษัทจะนำมาใช้เพื่อเพิ่มสภาพคล่องและสร้างผลตอบแทนสูงสุด

รายได้จากการขาย 2568: ความเชี่ยวชาญในการเข้าถึงและตอบโจทย์ลูกค้า

รายได้จากการขายถือเป็นหัวใจหลักของธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัย และปี 2566 ได้ตอกย้ำถึงความท้าทายอย่างแท้จริง เมื่อยอดขายรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง 11% เหลือ 268,460 ล้านบาท และมีถึง 30 บริษัทที่ยอดขายหดตัวลงอย่างมีนัยสำคัญ เช่น ไรมอน แลนด์ ที่ยอดขายดิ่งลงถึง 78% และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ลดลง 38% สะท้อนถึงการเปลี่ยนแปลงในพฤติกรรมผู้บริโภคและภาวะกำลังซื้อที่ชะลอตัว

สำหรับปี 2568 บริษัทที่จะเป็นผู้นำด้านยอดขายจะต้องมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในกลุ่มเป้าหมายและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่แตกต่าง:

AP (ไทยแลนด์) และ แสนสิริ: บทเรียนจากผู้นำตลาด: ในปี 2566 เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงรักษาแชมป์ด้านยอดขายด้วย 36,927 ล้านบาท ขณะที่แสนสิริตามมาเป็นอันดับสองด้วย 32,829 ล้านบาท โดยเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มียอดขายเติบโต 7% ความสำเร็จของทั้งสองมาจากกลยุทธ์ที่ชัดเจนในการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ความต้องการหลากหลาย เซกเมนต์ การปรับตัวอย่างรวดเร็ว และการตลาดที่มีประสิทธิภาพ
SC Asset: การเติบโตที่น่าจับตา: SC Asset ซึ่งมียอดขายเติบโตถึง 13% ในปี 2566 และขึ้นมาอยู่ใน Top 5 แสดงให้เห็นถึงศักยภาพในการปรับตัวและสร้างการเติบโตในสภาวะที่ท้าทาย โดยมักจะเน้นที่โครงการคุณภาพสูงและเจาะกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง
กลยุทธ์การขายสำหรับปี 2568:
การวิเคราะห์ข้อมูลเชิงลึก (Data-Driven Decisions): ใช้ Big Data และ AI ในการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภค เพื่อพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่ตรงกับความต้องการและทำการตลาดได้แม่นยำยิ่งขึ้น
การนำเสนอคุณค่าที่แตกต่าง (Value Proposition): โครงการต้องมีจุดเด่นที่ไม่ใช่แค่ทำเล แต่รวมถึงการออกแบบที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม (Eco-Friendly Homes), เทคโนโลยีอัจฉริยะ (Smart Living), พื้นที่สีเขียว, และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ส่งเสริมสุขภาพที่ดี
ช่องทางการขายดิจิทัล (Digital Sales Channels): การใช้แพลตฟอร์มออนไลน์, Virtual Tour, และการสร้างประสบการณ์เสมือนจริง (AR/VR) ในการนำเสนอโครงการจะมีความสำคัญมากยิ่งขึ้น
การเจาะตลาดต่างชาติ: การขยายช่องทางการขายไปยังกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนและรัสเซียที่ยังคงให้ความสนใจ อสังหาริมทรัพย์ไทย เพื่อการลงทุนและอยู่อาศัย

กำไรสุทธิ 2568: ความแข็งแกร่งทางการเงินและการบริหารจัดการที่เหนือชั้น

ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือเครื่องชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริง ไม่ว่าจะทำรายได้หรือยอดขายได้มากเพียงใด หากไม่สามารถบริหารจัดการต้นทุนและค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ กำไรก็จะลดลง

ปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัท ลดลง 11% เหลือเพียง 44,165 ล้านบาท โดยมีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน และ 20 บริษัทที่กำไรลดลง ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายที่บ่งชี้ว่าหลายบริษัทกำลังเผชิญกับความท้าทายด้านการทำกำไรอย่างหนัก

แลนด์แอนด์เฮ้าส์: แชมป์กำไรด้วยกลยุทธ์พิเศษ: แม้แลนด์แอนด์เฮ้าส์จะมียอดขายลดลง แต่กลับครองแชมป์กำไรสุทธิสูงสุดในปี 2566 ที่ 7,495 ล้านบาท สาเหตุสำคัญมาจากการขายโรงแรมสองแห่งเข้ากองทุน ซึ่งเป็นบทพิสูจน์ถึงความสำคัญของการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างชาญฉลาดและการมีแหล่ง รายได้หลากหลาย ที่นอกเหนือจากการขายโครงการ
ศุภาลัยและ AP (ไทยแลนด์): กำไรจากการดำเนินงาน: ศุภาลัย (6,083 ล้านบาท) และ AP (ไทยแลนด์) (6,054 ล้านบาท) แสดงให้เห็นถึงความสามารถในการทำกำไรจากธุรกิจหลักที่แข็งแกร่ง ซึ่งมาจากประสิทธิภาพในการดำเนินงาน การควบคุมต้นทุนที่ดี และการส่งมอบโครงการได้ตามแผน
แสนสิริ: การเติบโตแบบก้าวกระโดด: แสนสิริทำกำไรสุทธิได้ 5,846 ล้านบาท เติบโตถึง 42% ในปี 2566 สะท้อนถึงการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งและกลยุทธ์การตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้อย่างมีประสิทธิภาพ
Central Pattana: ดาวรุ่งพุ่งแรง: CPN ซึ่งมีกำไรสุทธิประมาณ 1,610 ล้านบาทจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย เติบโตอย่างก้าวกระโดด 103% ในปี 2566 ตอกย้ำถึงศักยภาพของ Mixed-use Development และการผสานธุรกิจค้าปลีกกับที่อยู่อาศัยได้อย่างลงตัว

กลยุทธ์เพื่อความยั่งยืนของกำไรในปี 2568:

การควบคุมต้นทุน (Cost Control) และประสิทธิภาพการดำเนินงาน: การนำเทคโนโลยีมาใช้ในการลดต้นทุนการก่อสร้าง การบริหารจัดการซัพพลายเชนให้มีประสิทธิภาพ และการปรับปรุงกระบวนการทำงานให้รวดเร็วและแม่นยำ จะเป็นหัวใจสำคัญ
การบริหารความเสี่ยง (Risk Management): การประเมินความเสี่ยงด้านการเงิน, การตลาด, และการก่อสร้างอย่างรอบคอบ เพื่อลดโอกาสในการขาดทุนจากโครงการ
การเพิ่มมูลค่า (Value Creation): ไม่ใช่แค่สร้าง แต่ต้องสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการผ่านการออกแบบ, ฟังก์ชัน, และบริการหลังการขาย เพื่อให้สามารถกำหนดราคาขายที่สะท้อนคุณภาพและสร้างกำไรที่ดี
ความยั่งยืนและ ESG: นักลงทุนและผู้บริโภคให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, Governance) มากขึ้น การดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน การสร้างอาคารที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการมีความรับผิดชอบต่อสังคม ไม่เพียงแต่สร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังช่วยลดความเสี่ยงและดึงดูดแหล่งเงินทุนที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

บทสรุปและอนาคตที่ต้องเผชิญ

ปี 2568 จะเป็นปีแห่งการพิสูจน์สำหรับธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ที่ไม่สามารถปรับตัวและพลิกโฉมกลยุทธ์ได้ทัน อาจต้องเผชิญกับความท้าทายที่ยากลำบากยิ่งขึ้น ในขณะที่ผู้ที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล กล้าที่จะลงทุนในนวัตกรรม เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างลึกซึ้ง และสร้างความหลากหลายให้กับแหล่ง รายได้ จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างยั่งยืน

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมเชื่อว่ากุญแจสู่ความสำเร็จในยุคนี้คือ “ความยืดหยุ่น” และ “การสร้างสรรค์มูลค่า” ไม่ว่าจะเป็นการพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบใหม่, การนำเทคโนโลยี PropTech มาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพ, การลงทุนใน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีรายได้ประจำ, หรือการให้ความสำคัญกับความยั่งยืนและสุขภาพที่ดีของผู้ใช้งาน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยยังคงมีศักยภาพ แต่ต้องอาศัยการมองภาพรวม การวิเคราะห์ข้อมูลอย่างเฉียบคม และการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์ที่กล้าหาญ เพื่อก้าวข้ามความผันผวนและสร้างโอกาสใหม่ๆ ในปี 2568 และในทศวรรษหน้า

หากท่านกำลังมองหาแนวทางเพื่อนำพาธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ ของท่านให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในตลาดที่มีการแข่งขันสูงเช่นปัจจุบัน อย่าลังเลที่จะติดต่อเราเพื่อขอคำปรึกษาเชิงลึกและวางแผนกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับบริบทเฉพาะของท่าน เราพร้อมที่จะเป็นส่วนหนึ่งของความสำเร็จของท่านในภูมิทัศน์ อสังหาริมทรัพย์ไทย ปี 2568 ที่กำลังพลิกโฉมนี้!