ผู้สื่อข่าวรายงานว่า วันที่ 30 พ.ย. สถานการณ์น้ำท่วมในจังหวัดปัตตานียังคงไม่คลี่คลาย หลายพื้นที่ยังคงมีน้ำท่วมขังในระดับสูง เนื่องจากยังมีมวลน้ำจำนวนมากจากตอนบนของจังหวัดยะลาที่ยังคงไหลลงมาสมทบอย่างต่อเนื่อง ประกอบกับช่วงนี้มีน้ำทะเลหนุน ส่งผลให้ระดับน้ำลดลงช้ามาก ทำให้น้ำท่วมครั้งนี้กินระยะเวลายาวนานและสร้างความเดือดร้อนให้กับประชาชนเป็นวงกว้าง
โดยเฉพาะพื้นที่ริมแม่น้ำปัตตานี เช่น บ้านจางา และบ้านยือโมะ ตำบลปะกาฮารัง อำเภอเมืองปัตตานี ซึ่งมีลักษณะเป็นแอ่งกระทะ ติดแม่น้ำปัตตานี ทำให้น้ำท่วมสูงถึง 2–3 เมตร ใกล้เคียงกับระดับน้ำท่วมในอำเภอหาดใหญ่ ถนนภายในหมู่บ้านถูกน้ำท่วมมิดจนมองไม่เห็นพื้น ถนนบางจุดมีระดับน้ำสูงจนใกล้กับสายไฟฟ้า บางครอบครัวบ้านถูกน้ำท่วมถึงชั้นสองจนไม่สามารถอยู่อาศัย ต้องอพยพไปพักอาศัยกับญาติพี่น้องแทน
ขณะนี้ในพื้นที่ดังกล่าวสามารถสัญจรได้เพียงทางเรือเท่านั้น และพื้นที่นี้ถูกน้ำท่วมมายาวนานกว่า 9 วันแล้ว เนื่องจากเป็นพื้นที่แรกที่น้ำเริ่มท่วม และมักจะเป็นพื้นที่สุดท้ายที่น้ำจะแห้ง คาดว่าต้องใช้เวลาอีกหลายวันกว่าน้ำจะลดระดับลงจนกลับสู่ภาวะปกติ ส่วนประชาชนในพื้นที่กำลังประสบปัญหาขาดแคลนน้ำดื่ม เนื่องจากน้ำประปาไม่สามารถใช้งานได้ ส่งผลให้ชาวบ้านเดือดร้อน
โดยทางจังหวัดปัตตานีจะจัดชุดเจ้าหน้าที่เข้าไปแจกจ่ายอาหารและน้ำดื่ม แต่ก็ยังไม่เพียงพอต่อความต้องการของประชาชนในพื้นที่จำนวนมากทำให้ชาวบ้านหลายคนรู้สึกน้อยใจที่ปีนี้แทบไม่เห็นมูลนิธิหรือกลุ่มจิตอาสาเข้ามาช่วยเหลือเหมือนที่ผ่านมา ทั้งที่พื้นที่อื่น เช่น หาดใหญ่ น้ำลดแล้ว แต่พื้นที่ปะกาฮารังยังคงถูกน้ำท่วมหนักและรอความช่วยเหลืออย่างต่อเนื่อง
ขณะที่ พล.ต.ต.สันทัศน์ เชื้อพุฒตาล ผบก.ภ.จว.ปัตตานี พร้อมด้วย พ.ต.อ.เจฟฟรีย์ ไศลมานกุล ผกก.สภ.เมืองปัตตานี. ข้าราชการตำรวจ ลงพื้นที่มอบถุงยังชีพ และข้าวกล่อง ที่ประกอบไปด้วยมาม่า ข้าวสาร ปลากระป๋อง และขนม เพื่อบรรเทาความเดือดร้อนให้แก่ประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์น้ำท่วม ในเขตพื้นที่เมืองปัตตานี ซึ่งสภาพน้ำท่วมในพื้นที่เขตเทศบาลเมืองปัตตานีหลายจุดลดลงแล้ว เหลือเพียงพื้นที่ลุ่ม ต.จะบังติกอ ซึ่งเป็นจุดที่ตำรวจปัตตานีเข้าไปแจกของเนื่องจากระดับน้ำยังคงสูง 30 – 40 ซม. แต่พื้นที่ต่ำระดับน้ำกว่า 1 เมตรซึ่งประชาชนในเขตเทศบาลยังได้รับความเดือดร้อนต่อเนื่อง
บทความ:
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ถอดรหัสโอกาสและความท้าทายในยุคใหม่
ในฐานะผู้เชี่ยวชาญในวงการอสังหาริมทรัพย์ที่สั่งสมประสบการณ์มากว่าทศวรรษ ผมขอกล่าวอย่างเต็มปากว่าปี 2568 นี้ ไม่ใช่ปีสำหรับผู้เล่นธรรมดา แต่เป็นสังเวียนสำหรับ “นักกลยุทธ์” ผู้มองเห็นโอกาสในวิกฤต และปรับตัวได้เร็วกว่าใคร หลังผ่านพ้นปี 2566 ที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน และปี 2567 ที่ตลาดพยายามประคับประคองตัวจากปัจจัยลบรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงสูง หนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับน่ากังวล และกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นเต็มที่ ภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งแรกของปี 2568 เผยให้เห็นทั้งความท้าทายที่ยังคงอยู่ และสัญญาณของโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังก่อตัวขึ้นสำหรับผู้ที่พร้อมจะคว้าไว้
ภาพรวมเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: มหภาคกำหนดทิศทาง
เศรษฐกิจโลกในปี 2568 ยังคงมีความผันผวนจากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์และนโยบายการเงินของธนาคารกลางทั่วโลก แม้สัญญาณเงินเฟ้อจะเริ่มคลี่คลายลงบ้าง แต่อัตราดอกเบี้ยนโยบายยังคงอยู่ในระดับที่ส่งผลกระทบต่อต้นทุนทางการเงินและการตัดสินใจของผู้บริโภค การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยในครึ่งปีแรกถูกขับเคลื่อนด้วยภาคการท่องเที่ยวที่กลับมาอย่างแข็งแกร่ง และการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐ อย่างไรก็ดี กำลังซื้อภายในประเทศยังคงเปราะบางจากภาระหนี้สินครัวเรือนที่สูงลิ่ว ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านอุปสงค์อย่างต่อเนื่อง
ในภาพรวม ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทั้ง 41 แห่งที่เราติดตามอย่างใกล้ชิด ได้รายงานผลประกอบการครึ่งแรกของปี 2568 รวมกันอยู่ที่ประมาณ 200,000 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเติบโตเล็กน้อยราว 2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า แต่หากเจาะลึกลงไปในรายละเอียด จะพบว่าการเติบโตนี้ไม่ได้กระจายตัวอย่างทั่วถึง โดยมีเพียงบางกลุ่มบริษัทเท่านั้นที่สามารถสร้างผลงานได้อย่างโดดเด่น ในขณะที่หลายรายยังคงต้องเผชิญกับภาวะชะลอตัว
หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนการเติบโตนี้คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม ที่ได้รับอานิสงส์จากการย้ายฐานการผลิตและการฟื้นตัวของภาคบริการ ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยยังคงเป็นพระเอกหลัก แต่กำลังถูกท้าทายด้วยภาวะล้นตลาดในบางทำเล และความต้องการที่เปลี่ยนไปของผู้บริโภคที่เน้นเรื่องความยั่งยืน เทคโนโลยี และฟังก์ชันการใช้งานที่ตอบโจทย์ชีวิตจริงมากขึ้น นี่คือช่วงเวลาสำคัญที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับกลยุทธ์เพื่อแย่งชิงส่วนแบ่งตลาดที่หดตัวลงในบางเซกเมนต์
ถอดรหัสผลประกอบการครึ่งแรกปี 2568: ใครคือผู้นำและผู้สร้างกำไรที่แท้จริง?
การวิเคราะห์ผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ 41 แห่งในครึ่งแรกของปี 2568 เผยให้เห็นภาพที่ชัดเจนว่า “รายได้รวม” ไม่ใช่เครื่องวัดความสำเร็จเพียงหนึ่งเดียวเสมอไป หากแต่ “รายได้จากการขาย” และ “กำไรสุทธิ” ต่างหากที่สะท้อนถึงขีดความสามารถในการแข่งขันและการบริหารจัดการในสภาพตลาดที่ท้าทาย
แชมป์รายได้รวมครึ่งแรกปี 2568: CPN ผงาดด้วยพอร์ตแข็งแกร่ง
ในหมวดของรายได้รวม เซ็นทรัลพัฒนา (CPN) สามารถก้าวขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งอย่างน่าประทับใจ ด้วยรายได้รวมประมาณ 25,000 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จจากการขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์แบบผสมผสาน (Mixed-use Development) ที่แข็งแกร่ง ทั้งศูนย์การค้า โรงแรม และโครงการที่อยู่อาศัย ทำให้มีรายได้ที่สม่ำเสมอและมีความหลากหลาย ถัดมาคือ แสนสิริ (SIRI) ด้วยรายได้รวม 22,000 ล้านบาท ที่ยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบนและพอร์ตสินค้าที่ครอบคลุม อันดับสามคือ เอพี (ไทยแลนด์) (AP) ที่ 21,500 ล้านบาท ด้วยความแข็งแกร่งในตลาดบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์คนเมือง ตามด้วย ศุภาลัย (SPALI) ที่ 18,000 ล้านบาท ซึ่งยังคงรักษามาตรฐานการพัฒนาโครงการคุณภาพและขยายตลาดภูมิภาคอย่างต่อเนื่อง และ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ (LH) ที่ 16,000 ล้านบาท ที่แม้จะไม่ได้มีการขายสินทรัพย์ขนาดใหญ่เท่าปีก่อน แต่ก็ยังคงมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่มั่นคง
ขุมกำลังแห่งยอดขาย: AP ครองแชมป์รายได้จากการขาย
เมื่อพิจารณาเฉพาะรายได้จากการขาย ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ เอพี (ไทยแลนด์) สามารถทวงคืนบัลลังก์อันดับ 1 ได้สำเร็จ ด้วยยอดขายรวมประมาณ 20,000 ล้านบาท ตอกย้ำความเป็นผู้นำในตลาดบ้านแนวราบและกลยุทธ์การเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ที่ตรงใจผู้บริโภคยุคใหม่ ถัดมาคือ แสนสิริ ที่ 19,000 ล้านบาท ซึ่งยังคงโดดเด่นในการสร้างยอดขายจากโครงการระดับพรีเมียมและกลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูง ตามด้วย ศุภาลัย ที่ 17,500 ล้านบาท ด้วยความสามารถในการส่งมอบโครงการและปิดการขายได้อย่างต่อเนื่อง อันดับสี่คือ พฤกษา โฮลดิ้ง (PSH) ที่ 13,000 ล้านบาท ซึ่งปรับกลยุทธ์มาเน้นโครงการที่ตอบโจทย์ affordability และตลาดทาวน์โฮม อันดับห้าคือ เอสซี แอสเสท (SC) ที่ 12,500 ล้านบาท ซึ่งเติบโตอย่างแข็งแกร่งในตลาดบ้านเดี่ยวหรูและคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์
เป็นที่น่าสังเกตว่าบริษัทที่ประสบความสำเร็จในการสร้างยอดขายในปีนี้ มักจะมีกลยุทธ์ที่เน้นการบริหารจัดการสต็อกสินค้าอย่างมีประสิทธิภาพ การปรับรูปแบบโครงการให้เข้ากับความต้องการเฉพาะกลุ่ม และการใช้ช่องทางการตลาดดิจิทัลเพื่อเข้าถึงผู้บริโภคได้อย่างรวดเร็ว
กำไรสุทธิ: CPN นำโด่ง, LH ยังคงแกร่งด้วยรายได้ประจำ
ผลลัพธ์สุดท้ายที่บ่งบอกถึงสุขภาพทางการเงินและประสิทธิภาพการดำเนินงานคือ “กำไรสุทธิ” ในครึ่งแรกของปี 2568 ตลาดรวมมีกำไรสุทธิประมาณ 48,000 ล้านบาท เพิ่มขึ้นประมาณ 5% จากปีก่อนหน้า โดยบริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงสุดคือ เซ็นทรัลพัฒนา ด้วยกำไรกว่า 6,000 ล้านบาท ซึ่งได้อานิสงส์จากรายได้ประจำที่แข็งแกร่งและอัตรากำไรที่สูงจากธุรกิจให้เช่า อันดับสองคือ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ที่ 5,500 ล้านบาท ซึ่งพิสูจน์ให้เห็นถึงความมั่นคงของโมเดลธุรกิจที่มีรายได้ประจำและกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่ดีเยี่ยม โดยไม่ต้องพึ่งพิงการขายสินทรัพย์ขนาดใหญ่เหมือนช่วงก่อนหน้า
อันดับสามคือ ศุภาลัย ที่ 4,800 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงวินัยทางการเงินและการควบคุมค่าใช้จ่ายได้อย่างมีประสิทธิภาพ อันดับสี่คือ เอพี (ไทยแลนด์) ที่ 4,500 ล้านบาท ซึ่งสามารถเปลี่ยนยอดขายเป็นกำไรได้อย่างสม่ำเสมอจากการบริหารจัดการโครงการที่ดี และอันดับห้าคือ แสนสิริ ที่ 4,000 ล้านบาท ที่แม้มีการลงทุนและค่าใช้จ่ายทางการตลาดสูง แต่ก็สามารถสร้างกำไรจากโครงการที่มีมูลค่าเพิ่มสูงได้ดี
นี่คือสิ่งที่สะท้อนถึง “คุณค่า” ของการบริหารธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง กำไรที่ยั่งยืนไม่ได้มาจากการขายที่ดินเก็งกำไร หรือการระดมเปิดโครงการจำนวนมาก แต่มาจากความสามารถในการส่งมอบคุณค่าให้ลูกค้า ควบคุมต้นทุนได้อย่างมีวินัย และมีแหล่งรายได้ที่หลากหลาย
กลยุทธ์พิชิตตลาดอสังหาฯ 2025: บทเรียนจากผู้ชนะและนวัตกรรมขับเคลื่อน
ผู้ชนะในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ไม่ได้อาศัยโชค แต่มาจากการวางแผนเชิงกลยุทธ์ที่เฉียบคมและการปรับตัวอย่างรวดเร็ว นี่คือบทเรียนสำคัญที่ผมได้เห็นจากผู้ประกอบการชั้นนำ:
การกระจายความเสี่ยงและสร้างรายได้ประจำ (Diversification & Recurring Income): บริษัทอย่าง CPN และ LH แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการมีพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย ทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า โรงแรม และพื้นที่เช่าอื่นๆ ช่วยลดความผันผวนจากตลาดที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว นี่คือ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่แท้จริง ไม่ใช่แค่การขายขาดไปวันๆ
การปรับผลิตภัณฑ์ให้ตอบโจทย์ Mega Trends: ไม่ว่าจะเป็นบ้านอัจฉริยะ (Smart Home), โครงการที่เน้นความยั่งยืน (Green Building), การออกแบบเพื่อผู้สูงอายุ (Age-friendly Design) หรือคอนโดมิเนียมหรูและบ้านเดี่ยวราคาแพงที่เน้นความเป็นส่วนตัวและฟังก์ชันที่เหนือกว่า ตลาดต้องการนวัตกรรมที่แก้ปัญหาและยกระดับคุณภาพชีวิต
การใช้เทคโนโลยี (PropTech) และข้อมูล (Data Analytics): ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จใช้ AI ในการวิเคราะห์ข้อมูลความต้องการลูกค้า คาดการณ์แนวโน้มตลาดอสังหาฯ พัฒนาระบบการขายออนไลน์ และนำเทคโนโลยีเสมือนจริง (VR/AR) มาใช้ในการนำเสนอโครงการ ช่วยลดต้นทุนการตลาดและเพิ่มประสิทธิภาพการปิดการขาย นี่คือกลยุทธ์อสังหาฯ ที่ทันสมัย
การบริหารจัดการต้นทุนและกระแสเงินสดอย่างเข้มงวด: ในช่วงดอกเบี้ยสูงและกำลังซื้ออ่อนแอ การควบคุมต้นทุนก่อสร้าง การบริหารจัดการสต็อกสินค้า และการรักษากระแสเงินสดให้แข็งแกร่งเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง นักลงทุนอสังหาฯ ที่ชาญฉลาดจะมองหาบริษัทที่มีความสามารถด้านนี้
การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): แทนที่จะพยายามขายให้ทุกคน ผู้ประกอบการบางรายหันมาโฟกัสตลาดที่มีกำลังซื้อสูง เช่น กลุ่ม Ultra-High Net Worth ที่มองหาอสังหาฯ พรีเมียมหรือบ้านพักตากอากาศสุดหรู หรือกลุ่มผู้ที่ต้องการบ้านหลังแรกในราคาที่เข้าถึงได้จริง นี่คือการมองหา “โอกาสอสังหาฯ” ในเซกเมนต์ที่ใช่
การให้ความสำคัญกับ ESG (Environmental, Social, Governance): นอกจากผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์แล้ว นักลงทุนสถาบันและผู้บริโภคยุคใหม่ยังมองหาโครงการที่รับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อม การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อมจึงเป็นทั้งความรับผิดชอบและโอกาสทางธุรกิจ
แนวโน้มและโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ครึ่งปีหลังและปีต่อๆ ไป
สำหรับครึ่งหลังของปี 2568 และก้าวเข้าสู่ปี 2569 ผมมองเห็นแนวโน้มและโอกาสที่น่าจับตามองดังนี้:
ตลาดแนวราบยังคงเป็นดาวเด่น: โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในทำเลชานเมืองที่เชื่อมต่อกับระบบขนส่งสาธารณะ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ตอบโจทย์ความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้นในยุค Work From Home และ Hybrid Working
คอนโดมิเนียมหรูและ Super Luxury ในทำเลศักยภาพ: แม้ตลาดคอนโดฯ โดยรวมจะยังคงท้าทาย แต่โครงการคอนโดมิเนียมหรูในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) หรือทำเลทองที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ยังคงได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและนักลงทุนอสังหาฯ ที่มองหาการลงทุนที่ดินในรูปแบบที่จับต้องได้
อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และโลจิสติกส์: การลงทุนในคลังสินค้า โรงงาน และศูนย์กระจายสินค้า จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องจาก E-commerce ที่ขยายตัวและการย้ายฐานการผลิต นี่คือสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจ
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยวและโรงแรม: การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวจะหนุนตลาดโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน แต่การแข่งขันจะสูงขึ้นและผู้ประกอบการต้องเน้นนวัตกรรมและการบริการที่แตกต่าง
เทรนด์ความยั่งยืนและการใช้เทคโนโลยี: จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็น “สิ่งจำเป็น” ในการพัฒนาโครงการใหม่ๆ การวิเคราะห์ตลาดอสังหาฯ ด้วยข้อมูลขนาดใหญ่ และการนำ PropTech มาใช้ จะเป็นตัวชี้วัดความสามารถในการแข่งขัน
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงเป็นสนามที่เต็มไปด้วยความท้าทาย แต่สำหรับนักลงทุนและผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์ มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน และพร้อมปรับตัว จะยังคงมีโอกาสมากมายในการสร้างผลตอบแทนที่โดดเด่นและยั่งยืน
หากคุณคือหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อวางแผนกลยุทธ์สำหรับตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปนี้ อย่าลังเลที่จะศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ การลงทุนที่ชาญฉลาดในวันนี้ จะเป็นรากฐานความสำเร็จของคุณในวันหน้า.
