เปิดบทเรียน “บ้านเดียวที่ไม่ถูกน้ำท่วม” ใช้วิธีทำแนวกั้นน้ำจากไอเดียในคลิปออนไลน์

สถานการณ์น้ำท่วมในพื้นที่อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา ทำให้บ้านเรือนของประชาชนจำนวนมากถูกน้ำท่วมหนักติดต่อกันหลายวัน โดยเฉพาะหมู่บ้านบริเวณถนนปลักธง–ควนจง ตำบลนาหม่อม อำเภอหาดใหญ่   แต่มีเพียงบ้านหลังเดียวที่ไม่ถูกน้ำท่วม โดยเป็นบ้านของชายอายุ 30 ปี ซึ่งเป็นประธานหมู่บ้านฯ ด้วย อาศัยอยู่กับครอบครัวรวม 4 คน ที่สามารถป้องกันน้ำไม่ให้เข้าบ้านได้สำเร็จ กลายเป็น “บ้านเดียวที่รอด” จากการเตรียมความพร้อมและดัดแปลงอุปกรณ์ที่หาได้ภายในพื้นที่

เจ้าของบ้านเล่าว่า รอบแรกน้ำทะลักเข้าบ้านระดับหัวเข่าเพราะยังไม่ทันเตรียมการ แต่เมื่อระดับน้ำลดลงก็รีบออกไปซื้อเครื่องปั่นไฟ ผ้าใบ และเหล็กสำหรับทำแผงกั้น ก่อนกลับมาทำแนวกั้นบริเวณหน้าบ้านและโรงจอดรถ ใช้เวลาเพียงหนึ่งชั่วโมง โดยทับผ้าใบด้านล่างด้วยก้อนหินจากสวนภายในบ้าน เมื่อเกิดฝนตกหนักรอบที่สองและสาม น้ำสูงถึง 70 เซนติเมตร แต่น้ำไม่สามารถเข้าท่วมบ้านได้อีกเลย ขณะที่บ้านอื่นในหมู่บ้านถูกน้ำท่วมทั้งสามรอบทั้งหมด

เจ้าของบ้านซึ่งทำฟาร์มกุ้งและเลี้ยงปลาสวยงามอยู่แล้ว บอกว่า นำแนวคิดจากคลิปออนไลน์ทางโซเชียลมีเดียมาประยุกต์ใช้ โดยอาศัยปั๊มน้ำตู้ปลา และเครื่องสูบน้ำต่อสายยางออกนอกบ้าน ส่วนค่าใช้จ่ายสำคัญคือเครื่องปั่นไฟประมาณ 30,000 บาท และผ้าใบกับอุปกรณ์อื่น ๆ ราว 2,000 บาท พร้อมเปิดเครื่องปั่นไฟให้เพื่อนบ้านเข้ามาชาร์จโทรศัพท์เพื่อใช้สื่อสารในช่วงวิกฤต ทั้งนี้ย้ำว่าวิธีดังกล่าวเหมาะสำหรับพื้นที่ที่ “ระดับน้ำไม่สูงมาก” และ “มีกำแพงบ้านแข็งแรงเพียงพอ” จึงจะสามารถรับแรงดันน้ำได้อย่างปลอดภัย

เจาะลึกตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ถอดรหัสโอกาสและความท้าทายในยุคแห่งการปรับตัว

ในฐานะที่คลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นการเปลี่ยนแปลงพลิกผันมาแล้วหลายครั้งหลายครา จากวิกฤตสู่โอกาส และจากความคึกคักสู่ภาวะชะลอตัว ตลาดอสังหาฯ ไม่เคยหยุดนิ่ง และปี 2568 นี้ก็จะเป็นอีกหนึ่งปีที่เต็มไปด้วยความน่าสนใจและความท้าทายที่รอการถอดรหัส จากบทเรียนในอดีต โดยเฉพาะอย่างยิ่งในปี 2566 และ 2567 ที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นช่วงเวลาแห่งการปรับตัวอย่างหนักของทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภค เราได้เห็นถึงภาวะตลาดที่เต็มไปด้วยความไม่แน่นอน แรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น หนี้ครัวเรือน และกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้หลายบริษัทต้องกลับมาทบทวนกลยุทธ์การดำเนินธุรกิจกันใหม่หมดจด

สำหรับปี 2568 นี้ ผมมองว่าตลาดจะเข้าสู่เฟสใหม่ของการเติบโตแบบมีคุณภาพและยั่งยืนมากขึ้น โดยมีปัจจัยขับเคลื่อนและข้อควรระวังหลายประการที่นักลงทุน ผู้พัฒนา และผู้บริโภคจำเป็นต้องเข้าใจอย่างลึกซึ้ง เพื่อคว้าโอกาสและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น บทความนี้จะพาทุกท่านไปวิเคราะห์เจาะลึกถึงภาพรวมตลาด แนวโน้มสำคัญ กลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการชั้นนำเลือกใช้ และโอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่คุณไม่ควรมองข้าม

ภาพรวมเศรษฐกิจและปัจจัยมหภาคขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ไทยปี 2568

การคาดการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 ต้องเริ่มต้นจากการทำความเข้าใจภาพรวมเศรษฐกิจทั้งในและต่างประเทศ จากมุมมองของผม เศรษฐกิจไทยในปี 2568 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยได้รับแรงหนุนหลักจากการท่องเที่ยวที่กลับมาคึกคักอย่างต่อเนื่อง การลงทุนภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ และการส่งออกที่คาดว่าจะปรับตัวดีขึ้นตามเศรษฐกิจโลก อย่างไรก็ตาม ความท้าทายยังคงอยู่ ทั้งจากความผันผวนของเศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ และอัตราดอกเบี้ยที่แม้จะทรงตัวหรือลดลงเล็กน้อย แต่ก็ยังคงอยู่ในระดับที่สูงกว่าช่วงก่อนโควิด ทำให้ต้นทุนทางการเงินยังคงเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจลงทุนและการขอสินเชื่อบ้าน

นอกจากนี้ การเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ เช่น สังคมสูงวัย และขนาดครัวเรือนที่เล็กลง ก็ส่งผลต่อความต้องการและรูปแบบของที่อยู่อาศัย การเข้าถึงสินเชื่อบ้านของผู้ซื้อยังคงเป็นหัวใจสำคัญ ซึ่งสถาบันการเงินจะพิจารณาสินเชื่ออย่างรอบคอบมากขึ้น ท่ามกลางภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงเป็นประเด็นอ่อนไหว ดังนั้น ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าใจและสามารถปรับตัวให้เข้ากับบริบทเหล่านี้ได้ จะเป็นผู้ที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำในตลาดปี 2568

พลิกโฉมกลยุทธ์ผู้ประกอบการ: รายได้รวม, ยอดขาย, และกำไรสุทธิในมิติใหม่

จากข้อมูลที่เราเคยเห็นในปี 2566 และ 2567 ที่ผ่านมา หลายบริษัทต้องเผชิญกับรายได้ที่ลดลง ยอดขายที่ชะลอตัว และกำไรที่หดหาย แต่ในปี 2568 นี้ ผมมองว่าตัวชี้วัดเหล่านี้จะถูกตีความและให้ความสำคัญในมิติที่ลึกซึ้งกว่าเดิม ไม่ใช่เพียงแค่ตัวเลขดิบ แต่เป็นผลลัพธ์จากกลยุทธ์ที่แข็งแกร่งและยืดหยุ่น

รายได้รวม (Total Revenue): ไม่ใช่แค่ปริมาณ แต่คือคุณภาพและพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลาย
ในปี 2568 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จจะไม่ใช่แค่ผู้ที่มียอดโอนกรรมสิทธิ์จำนวนมาก แต่เป็นผู้ที่สามารถสร้างกระแสรายได้อย่างหลากหลายและสม่ำเสมอ พอร์ตโฟลิโอที่ประกอบด้วยโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายในหลากหลายเซกเมนต์ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียมระดับกลางถึงบน ไปจนถึงอสังหาฯ ที่สร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ โรงแรม พื้นที่สำนักงาน หรือคลังสินค้า จะเป็นปัจจัยสำคัญ การกระจายความเสี่ยงและแหล่งรายได้จะช่วยให้บริษัทมีความมั่นคงและสามารถรับมือกับความผันผวนของตลาดได้ดีขึ้น การขยายธุรกิจไปยังธุรกิจบริการ หรือ PropTech ที่เกี่ยวข้องก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจในการเพิ่มรายได้รวม

กลยุทธ์การขายและการสร้างยอดโอน (Sales & Transfer Strategy): เจาะลึกความต้องการ, ใช้เทคโนโลยี, สร้างประสบการณ์
ยอดขายที่ลดลงในปีที่ผ่านมาเป็นสัญญาณว่าการทำการตลาดแบบเดิมๆ อาจไม่เพียงพอแล้ว ในปี 2568 กลยุทธ์การขายต้องมุ่งเน้นที่การทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างแท้จริง การใช้ข้อมูล (Data Analytics) เพื่อวิเคราะห์ความต้องการเฉพาะกลุ่มจะมีความสำคัญอย่างยิ่ง การเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆ จะต้องเป็นไปอย่างระมัดระวัง เน้นคุณภาพ ทำเลที่ตั้งที่ตอบโจทย์ และนวัตกรรมที่สร้างความแตกต่าง ผู้ประกอบการที่สามารถสร้างยอด Presales ที่แข็งแกร่ง และ Conversion Rate ที่สูง คือผู้ที่สามารถปิดการขายและนำไปสู่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง

เทคโนโลยี PropTech จะเข้ามามีบทบาทสำคัญในการขับเคลื่อนยอดขาย ตั้งแต่การนำเสนอโครงการด้วย Virtual Reality (VR), Augmented Reality (AR), การตลาดดิจิทัลที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายได้แม่นยำ, ไปจนถึงระบบ CRM ที่มีประสิทธิภาพเพื่อรักษาความสัมพันธ์กับลูกค้าในระยะยาว การสร้างประสบการณ์ลูกค้าที่ไร้รอยต่อ (Seamless Customer Journey) ตั้งแต่การค้นหาข้อมูล การเยี่ยมชมโครงการ ไปจนถึงการบริการหลังการขาย จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความสำเร็จ นอกจากนี้ การร่วมมือกับสถาบันการเงินเพื่อนำเสนอแพ็กเกจสินเชื่อบ้านที่น่าสนใจ หรือโปรแกรม Rent-to-Own ก็เป็นอีกกลยุทธ์ที่ช่วยกระตุ้นการตัดสินใจซื้อได้

หัวใจสู่ความยั่งยืน: กำไรสุทธิและการบริหารต้นทุน (Net Profit & Cost Management): ประสิทธิภาพคือคำตอบ
แม้รายได้จะสูง แต่หากกำไรสุทธิต่ำหรือไม่สม่ำเสมอ ก็ไม่อาจเรียกว่าเป็นผู้ชนะตัวจริงได้ ในปี 2568 การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพจะเป็นหัวใจสำคัญที่ทำให้ธุรกิจอยู่รอดและเติบโต การปรับโครงสร้างองค์กรให้มีความคล่องตัว การนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมก่อสร้างมาใช้เพื่อลดต้นทุนและระยะเวลาในการพัฒนา การควบคุมค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และการบริหารจัดการหนี้สินอย่างรอบคอบ คือสิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญ

บริษัทที่มีกำไรสุทธิสูงและยั่งยืนมักจะเป็นผู้ที่สามารถสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการได้จริง ไม่ใช่แค่ขายราคาแพง แต่เป็นการส่งมอบผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์ความต้องการของตลาดได้อย่างแม่นยำ การลดการพึ่งพิงการขายสินทรัพย์เพื่อเพิ่มกำไรชั่วคราว และหันมาสร้างกำไรจากการดำเนินงานหลักอย่างต่อเนื่อง จะเป็นสัญญาณของความแข็งแกร่งที่แท้จริง การพิจารณาผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Return) จากทุกโครงการอย่างละเอียดจะช่วยให้การตัดสินใจลงทุนในโครงการใหม่ๆ มีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

ทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์แยกตามประเภทโครงการในปี 2568

ปี 2568 จะเห็นการเปลี่ยนแปลงในแต่ละเซกเมนต์ของอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน ซึ่งผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีกลยุทธ์ที่แตกต่างกันไป

ที่อยู่อาศัยแนวราบ (บ้านเดี่ยว, ทาวน์เฮาส์): ตลาดเติบโตที่แท้จริง
ความต้องการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ยังคงเป็นแกนหลักของตลาดที่อยู่อาศัยไทย โดยเฉพาะในโซนชานเมืองและปริมณฑลที่เข้าถึงการเดินทางสะดวก และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับพื้นที่ใช้สอยที่ยืดหยุ่น การออกแบบที่รองรับการทำงานที่บ้าน (Work From Home) พลังงานทางเลือก และพื้นที่สีเขียว การพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ที่เน้นความคุ้มค่าและฟังก์ชันการใช้งาน จะยังคงเป็นกลุ่มที่ไปได้ดี การหาที่ดินที่มีศักยภาพ (ราคาที่ดิน ที่เหมาะสม) สำหรับการพัฒนาโครงการในกลุ่มนี้จึงเป็นสิ่งสำคัญ

คอนโดมิเนียม: การแข่งขันสูง, เน้นทำเล, ดีไซน์, และกลุ่มเฉพาะ
ตลาดคอนโดมิเนียมยังคงมีการแข่งขันสูง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่และทำเล Prime Area อย่างไรก็ตาม คอนโดหรูในทำเลทองยังคงมีดีมานด์จากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงและนักลงทุนที่มองหาโอกาสลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าหรือเพื่อการลงทุนระยะยาว ผู้ประกอบการจะหันมาเน้นการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่มีจุดเด่นเฉพาะตัว เช่น คอนโด Pet-Friendly, คอนโด Wellness & Health, หรือคอนโดสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ นอกจากนี้ การบริหารจัดการอาคารและบริการหลังการขายที่ดี จะเป็นปัจจัยที่ทำให้โครงการโดดเด่นจากคู่แข่ง

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม: โอกาสจาก E-commerce และ EEC
ตลาดอาคารสำนักงานกำลังเผชิญกับความท้าทายจากการทำงานแบบ Hybrid Working แต่พื้นที่สำนักงานเกรด A ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจที่ทันสมัยและมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันยังคงเป็นที่ต้องการ ขณะที่ตลาดพื้นที่ค้าปลีกมีการปรับตัวสู่รูปแบบ Mixed-use และ Community Mall มากขึ้น

ส่วนอสังหาริมทรัพย์ภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ มีแนวโน้มเติบโตโดดเด่นจากอานิสงส์ของ E-commerce และการลงทุนในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ ผู้พัฒนาคลังสินค้าและโรงงานให้เช่าที่มีคุณภาพ จะเป็นผู้ที่มีบทบาทสำคัญในการรองรับการเติบโตนี้

โรงแรมและรีสอร์ต: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยว
การท่องเที่ยวที่ฟื้นตัวเต็มรูปแบบ จะเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญสำหรับธุรกิจโรงแรมและรีสอร์ต โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวหลัก การลงทุนในโรงแรมระดับกลางถึงบน หรือการปรับปรุงโรงแรมเดิมให้ทันสมัยและตอบโจทย์นักท่องเที่ยวกลุ่มใหม่ๆ จะเป็นโอกาสที่ดี ผู้ประกอบการบางรายอาจใช้กลยุทธ์การขายโรงแรมเข้ากองทุนเพื่อเพิ่มสภาพคล่องและทำกำไร เหมือนที่เราเคยเห็นมา

ESG, PropTech และนวัตกรรม: กุญแจสู่ความยั่งยืนของตลาดอสังหาฯ 2568

ในปี 2568 ผมเชื่อว่าแนวคิดเรื่องความยั่งยืน (ESG Real Estate) จะไม่ได้เป็นเพียงแค่กระแส แต่จะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ประกอบการที่ให้ความสำคัญกับการออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การจัดการของเสียอย่างมีประสิทธิภาพ และการสร้างชุมชนที่น่าอยู่ จะได้รับการยอมรับจากทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน

PropTech หรือเทคโนโลยีสำหรับอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ใช่แค่เครื่องมือ แต่เป็นส่วนหนึ่งของ DNA ในการดำเนินธุรกิจ ตั้งแต่ Big Data & AI ที่ช่วยในการวิเคราะห์ตลาดและพฤติกรรมผู้บริโภค, IoT (Internet of Things) ใน Smart Home และ Smart Building, ไปจนถึง Blockchain สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์อย่างโปร่งใสและรวดเร็ว ผู้ประกอบการที่ลงทุนใน PropTech จะสามารถเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างประสบการณ์ที่เหนือกว่าให้กับลูกค้า

บทสรุปและโอกาสในการลงทุนอสังหาฯ ปี 2568

ปี 2568 จะเป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับพลวัตที่ซับซ้อน แต่ในความท้าทายย่อมมีโอกาสเสมอ สำหรับผู้ประกอบการแล้ว การปรับตัวอย่างรวดเร็ว การมีกลยุทธ์ที่ยืดหยุ่น การบริหารจัดการพอร์ตโฟลิโออย่างชาญฉลาด และการให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพและกำไรสุทธิ จะเป็นปัจจัยสำคัญในการเป็นผู้ชนะในตลาดนี้

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ผมมองว่าปี 2568 มีโอกาสที่น่าสนใจในหลายกลุ่ม อาทิ อสังหาฯ เพื่อการลงทุนในกลุ่มอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์, คอนโดหรูในทำเลศักยภาพที่ให้ผลตอบแทนดีในระยะยาว, และบ้านแนวราบในทำเลชานเมืองที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไป การวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์อย่างรอบด้าน ทั้งศักยภาพของโครงการ ราคาที่ดิน แนวโน้มตลาด และนโยบายรัฐที่เกี่ยวข้อง จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่ติดตามตลาดนี้มาอย่างใกล้ชิด ผมมั่นใจว่าผู้ประกอบการและนักลงทุนที่มีวิสัยทัศน์จะสามารถคว้าโอกาสและเติบโตได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2568 นี้ได้อย่างแน่นอน การตัดสินใจในวันนี้จะกำหนดทิศทางของอนาคตอสังหาริมทรัพย์ไทย

อย่ารอช้าที่จะเป็นส่วนหนึ่งของการเปลี่ยนแปลง! หากท่านต้องการข้อมูลเชิงลึกเพิ่มเติม หรือคำแนะนำเฉพาะสำหรับการลงทุนและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในแบบของท่าน เพื่อให้ปี 2568 เป็นปีแห่งความสำเร็จอย่างแท้จริง โปรดติดต่อเราเพื่อรับการปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญโดยตรงวันนี้