หนาวจัดถล่มไทย! อุณหภูมิร่วงแรงทั่วประเทศจากมวลอากาศเย็นจีน

ประกาศโดยกรมอุตุนิยมวิทยาในวันที่ 29 พฤศจิกายน 2568 ระบุว่า สภาพอากาศเย็น กำลังปกคลุมประเทศไทยตอนบน ส่งผลให้หลายพื้นที่เผชิญอากาศเย็นถึงหนาวจัดต่อเนื่อง โดย มวลอากาศเย็นจากจีน แผ่ลงมาหนุนให้ลมแรงขึ้น และทำให้อุณหภูมิลดลงอีก 1–2 องศาเซลเซียส ขณะที่ภาคเหนือและภาคตะวันออกเฉียงเหนือมีโอกาสเจออากาศหนาวจัด รวมถึงบางจุดอาจเกิด น้ำค้างแข็ง

ผู้เชี่ยวชาญเตือนให้ประชาชนดูแลสุขภาพและเพิ่มความระวัง อัคคีภัย ที่อาจเกิดจากความแห้งแล้งและลมแรง ส่วนพื้นที่ภาคใต้ตอนล่าง แม้ฝนลดลง แต่ยังมีฝนหนักบางแห่งจากผลกระทบของมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ ขณะที่คลื่นลมทะเลอ่าวไทยและอันดามันยังคงมีกำลังปานกลาง สูงได้มากกว่า 2 เมตรในพื้นที่มีฝนฟ้าคะนอง

ด้านสถานการณ์พายุ “โคโตะ” (KOTO) ที่กำลังก่อตัวในทะเลจีนใต้ตอนกลาง คาดว่าเมื่อเข้าใกล้ชายฝั่งเวียดนามระหว่าง 30 พ.ย. – 2 ธ.ค. จะอ่อนกำลังลงอย่างรวดเร็วจากแรงกดอากาศสูงที่ปกคลุม และ ไม่เคลื่อนเข้าสู่ประเทศไทย เช่นเดียวกับพายุดีเปรสชันอีกลูกบริเวณทะเลจีนใต้ด้านตะวันออกของมาเลเซีย

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568: ถอดรหัสยุทธศาสตร์ผู้รอดและผู้นำในยุคแห่งการพลิกโฉม

ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เฝ้าสังเกตการณ์การเปลี่ยนแปลงของตลาดที่เต็มไปด้วยพลวัตและความท้าทายมาอย่างต่อเนื่อง หากมองย้อนกลับไป ปี 2566 และ 2567 ถือเป็นช่วงเวลาแห่งความผันผวนและบททดสอบที่หนักหน่วงสำหรับผู้ประกอบการหลายราย โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากการชะลอตัวที่ต่อเนื่องมาตั้งแต่ปลายปี 2565 ความคาดหวังที่เคยจุดประกายถึงการฟื้นตัวกลับไม่เป็นไปตามที่วาดฝัน ซ้ำร้ายยังเผชิญกับปัจจัยลบทั้งภายในและภายนอกประเทศที่ถาโถมเข้ามาอย่างไม่หยุดหย่อน จนทำให้หลายบริษัทต้องเผชิญกับรายได้ที่หดตัวและกำไรที่ลดลง

แต่สำหรับปี 2568 นี้ ผมมองว่าไม่ใช่เพียงแค่การฟื้นตัวจากสภาวะซบเซาที่ผ่านมาเท่านั้น แต่คือ “การพลิกโฉม” ครั้งสำคัญ ที่ผู้เล่นใน ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ต้องปรับกระบวนทัพ สร้างสรรค์ นวัตกรรมอสังหาริมทรัพย์ และวาง กลยุทธ์บริษัทอสังหาฯ ที่เหนือกว่า เพื่อช่วงชิงความได้เปรียบในสมรภูมิที่เข้มข้นขึ้น การวิเคราะห์เจาะลึกผลประกอบการของ 41 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ จึงไม่ใช่แค่การสรุปตัวเลขในอดีต แต่เป็นการถอดรหัสเพื่อทำความเข้าใจว่าใครคือผู้ที่สามารถปรับตัวและสร้างความสำเร็จได้จริง และอะไรคือบทเรียนสำคัญที่เราจะนำมาใช้คาดการณ์ทิศทางและ แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทย 2568 เพื่อการ ลงทุนอสังหา 2568 ที่ชาญฉลาด

ภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคและปัจจัยขับเคลื่อนตลาดอสังหาฯ ปี 2568

ก่อนจะดำดิ่งลงไปในตัวเลข ผมขอพาทุกท่านสำรวจปัจจัยมหภาคที่จะเป็นตัวกำหนดชะตาของภาค อสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568:

การฟื้นตัวของเศรษฐกิจโลกและไทย: แม้เศรษฐกิจโลกยังคงมีความไม่แน่นอน แต่สัญญาณการฟื้นตัวของประเทศคู่ค้าหลัก รวมถึงภาคการท่องเที่ยวไทยที่กลับมาคึกคัก จะเป็นแรงหนุนสำคัญต่อกำลังซื้อและ ตลาดต่างชาติ อสังหาไทย การเติบโตของ GDP ไทยที่คาดว่าจะดีขึ้น จะส่งผลบวกต่อความเชื่อมั่นของผู้บริโภคและนักลงทุน
อัตราดอกเบี้ยและหนี้ครัวเรือน: แม้แนวโน้มดอกเบี้ยอาจทรงตัวหรือปรับลดลงเล็กน้อยในช่วงครึ่งหลังของปี แต่ภาระ หนี้ครัวเรือน ที่ยังอยู่ในระดับสูง จะยังคงเป็นข้อจำกัดสำคัญต่อความสามารถในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มผู้ซื้อระดับกลางถึงล่าง สถาบันการเงินจะยังคงเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ นี่คือความท้าทายที่ผู้ประกอบการต้องทำความเข้าใจและนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ตอบโจทย์
มาตรการกระตุ้นจากภาครัฐ: รัฐบาลตระหนักดีถึงความสำคัญของภาคอสังหาฯ จึงมีแนวโน้มที่จะออกมาตรการกระตุ้นเพิ่มเติม อาทิ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายมาตรการ LTV (Loan-to-Value) หรือโครงการบ้านสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ซึ่งจะมีส่วนช่วยพยุงและกระตุ้นตลาดในบางเซ็กเมนต์
เทรนด์ความยั่งยืน (ESG) และ PropTech: ผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับ อสังหาพลังงานสะอาด และโครงการที่คำนึงถึงสิ่งแวดล้อม สังคม และธรรมาภิบาล (ESG) มากขึ้น การนำเทคโนโลยี PropTech มาใช้ในการบริหารจัดการ การตลาด และการสร้างประสบการณ์ให้กับลูกค้า จะไม่ใช่แค่ทางเลือก แต่เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
การเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมผู้บริโภค: การทำงานแบบไฮบริดทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในทำเลชานเมืองและโครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางขนาดใหญ่ยังคงได้รับความนิยม อสังหาเพื่อสุขภาพ (Wellness Real Estate) และโครงการที่รองรับสังคมผู้สูงอายุ จะเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่น่าจับตา

ถอดรหัสผลประกอบการ: บทเรียนจากอดีตสู่ยุทธศาสตร์ปี 2568

จากการเก็บข้อมูลบริษัทอสังหาริมทรัพย์ 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ สะท้อนให้เห็นภาพรวมที่น่าสนใจ โดยเฉพาะการที่ตลาดรวมยังคงชะลอตัว รายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทในปี 2566 อยู่ที่ประมาณ 371,560 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อยราว -1.2% จากปี 2565 แต่เมื่อเจาะลึกรายบริษัท กลับพบว่ามีถึง 25 บริษัทที่รายได้รวมลดลงอย่างมีนัยสำคัญ ตัวเลขเหล่านี้เป็นสัญญาณเตือนและบทเรียนสำคัญสำหรับปี 2568

บริษัทที่เผชิญกับแรงกดดันหนักหน่วง:
L.P.N. Development, Eastern Star Real Estate, Country Group Development: เหล่านี้เป็นกลุ่มที่รายได้ลดลงในหลัก 20-28% ชี้ให้เห็นถึงความท้าทายในการระบายสต็อกสินค้าและเปิดโครงการใหม่ในสภาวะตลาดที่อ่อนแอ
Raimon Land, Lalin Property, Major Development, Siamese Asset: บริษัทเหล่านี้ก็ประสบปัญหาเช่นกัน โดยมีรายได้ลดลง 21-26% สะท้อนถึงการปรับตัวที่ไม่ทันต่อการเปลี่ยนแปลงของกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภค
แม้แต่ผู้นำตลาดอย่าง Land and Houses ก็ยังเผชิญกับรายได้รวมที่ลดลงถึง 18% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มีรายได้สูงสุดในปี 2566 พบว่ามีถึง 5 บริษัทที่รายได้รวมลดลง อาทิ AP (Thailand) ที่ลดลงเล็กน้อยไม่ถึง 1%, Supalai -10%, Pruksa Holding -9%, และ Origin Property -4% แสดงให้เห็นว่าไม่มีใครรอดพ้นจากผลกระทบของสภาวะตลาดที่ชะลอตัว

ส่องรายได้จากการขาย: วัดผลงานแก่นแท้ของผู้ประกอบการ

หากพิจารณาเฉพาะ “รายได้จากการขาย” ซึ่งเป็นตัวชี้วัดผลงานหลักที่แท้จริง จะเห็นภาพที่แตกต่างออกไปชัดเจนขึ้น จากข้อมูลรวมของ 41 บริษัท พบว่ารายได้จากการขายรวมอยู่ที่ 268,460 ล้านบาท ลดลงถึง -11% จากปี 2565 โดยมีถึง 30 บริษัทที่มียอดขายลดลงอย่างน่าตกใจ

ผู้ที่เผชิญวิกฤตหนัก:
Raimon Land: ยอดขายลดลงอย่างมหาศาลถึง -78% ซึ่งเป็นตัวเลขที่สะท้อนถึงความจำเป็นในการปรับกลยุทธ์อย่างเร่งด่วน
L.P.N. Development: ยอดขายลดลงเกือบ -40%
Land and Houses: แม้เป็นผู้นำด้านกำไร แต่ยอดขายก็ลดลงถึง -38% ซึ่งเป็นสัญญาณที่ต้องจับตาในปีต่อๆ ไป
แม้แต่เบอร์ 1 ด้านยอดขายอย่าง AP (Thailand) ก็ยังมียอดขายลดลงเล็กน้อยที่ -2% และในกลุ่ม Top 10 บริษัทที่มียอดขายสูงสุด มีถึง 8 บริษัทที่ยอดขายติดลบ

ผู้ที่ยืนหยัดและเติบโต:
AP (Thailand): ยังคงเป็นแชมป์ยอดขายอันดับหนึ่งด้วย 36,927 ล้านบาท แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการทำตลาดและการบริหารจัดการโครงการ โดยเฉพาะกลุ่ม บ้านเดี่ยว 2568 และ ทาวน์โฮม 2568 ที่ยังคงมีความต้องการสูง
Sansiri: พลิกกลับมาเป็นหนึ่งในสองบริษัทที่มีรายได้จากการขายเติบโต 7% ด้วยยอด 32,829 ล้านบาท สะท้อนถึงการปรับตัวที่รวดเร็วและการเข้าใจความต้องการของตลาด คอนโดมิเนียม 2568 และบ้านหรู
Supalai: รักษาอันดับ 3 อย่างเหนียวแน่นด้วยยอดขาย 30,836 ล้านบาท ด้วยกลยุทธ์การบริหารต้นทุนที่ดีและการขยายโครงการสู่ต่างจังหวัด
SC Asset Corporation: ก้าวขึ้นสู่ Top 5 ได้สำเร็จด้วยยอดขาย 23,370 ล้านบาท และเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่เติบโตถึง 13% แสดงให้เห็นถึงความสำเร็จในการเจาะตลาดบนและโครงการแนวราบ
Central Pattana (CPN): เป็นอีกหนึ่งปรากฏการณ์ที่น่าจับตา CPN ซึ่งเป็นผู้นำด้านศูนย์การค้า ได้เริ่มเก็บเกี่ยวผลผลิตจากการพัฒนาโครงการ อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย อย่างเต็มตัว โดยมียอดขายเติบโตถึง 103% ในปี 2566 ด้วยยอด 5,835 ล้านบาท ซึ่งบ่งชี้ถึงศักยภาพในการใช้จุดแข็งของ Ecosystem ที่มีอยู่

เปิดเผยผู้นำด้านกำไร: ใครคือผู้ชนะที่แท้จริงในเกมแห่งการเงิน?

ในท้ายที่สุด การทำธุรกิจไม่ได้วัดกันที่ยอดขายเพียงอย่างเดียว แต่ต้องดูที่ “กำไรสุทธิ” ที่เก็บเข้ากระเป๋าได้ ซึ่งเป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินธุรกิจอย่างยั่งยืน ในปี 2566 ทั้ง 41 บริษัทมียอดกำไรสุทธิรวมกัน 44,165 ล้านบาท ลดลง -11% จากปี 2565 และที่น่ากังวลคือ มีถึง 12 บริษัทที่ขาดทุน ซึ่งบางรายขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี และกว่า 20 บริษัทมีกำไรลดลง

Land and Houses: ยังคงยืนหนึ่งเป็นแชมป์ด้านกำไรสุทธิด้วยยอด 7,495 ล้านบาท แม้รายได้จากการขายจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ เหตุผลสำคัญคือการบริหารพอร์ตโฟลิโออย่างชาญฉลาดและการรับรู้กำไรพิเศษจากการขายสินทรัพย์ (โรงแรม 2 แห่ง) เข้ากองทุน ซึ่งสะท้อนถึงความมั่นคงทางการเงินและ กลยุทธ์บริษัทอสังหาฯ ที่หลากหลาย ไม่ได้พึ่งพิงแค่ยอดขายโครงการใหม่
Supalai: เป็นรองแชมป์ด้านกำไรสุทธิด้วย 6,083 ล้านบาท ซึ่งแสดงถึงความสามารถในการควบคุมต้นทุนและการบริหารโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ
AP (Thailand): ตามมาติดๆ ด้วยกำไร 6,054 ล้านบาท ตอกย้ำความเป็นผู้นำทั้งด้านยอดขายและกำไร
Sansiri: ทำกำไรสุทธิ 5,846 ล้านบาท เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ชี้ให้เห็นถึงความสำเร็จในการปรับโครงสร้างธุรกิจและเจาะตลาดที่มีอัตรากำไรสูง
Origin Property: ทำกำไรสุทธิ 3,160 ล้านบาท แม้กำไรจะลดลง -25% แต่ยังคงรักษาระดับการทำกำไรได้ดี แสดงถึงความยืดหยุ่นในการปรับกลยุทธ์
SC Asset, Quality Houses, Pruksa Holding, Frasers Property, Central Pattana: เหล่านี้ก็เป็นบริษัทที่ทำกำไรได้อย่างแข็งแกร่ง แสดงถึงการบริหารจัดการที่ดี การมีรายได้ประจำจากสินทรัพย์ให้เช่า หรือการเจาะตลาดที่ให้ผลตอบแทนสูง

ความท้าทายและโอกาสในตลาดอสังหาฯ ปี 2568: มองไปข้างหน้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2568 จะยังคงเต็มไปด้วยความท้าทาย แต่ก็มีโอกาสใหม่ๆ ซ่อนอยู่สำหรับผู้ที่มองเห็นและปรับตัวได้ก่อน

ความท้าทาย:
ต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น: ราคาวัสดุก่อสร้างและค่าแรงที่เพิ่มขึ้นจะยังคงเป็นแรงกดดันต่ออัตรากำไร
การแข่งขันที่ดุเดือด: ผู้ประกอบการยังคงต้องแข่งขันกันอย่างหนักทั้งในด้านราคา คุณภาพ และการสร้างความแตกต่าง
กำลังซื้อที่จำกัด: ปัญหาหนี้ครัวเรือนและเกณฑ์การปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดจะยังคงเป็นข้อจำกัดสำหรับ กลุ่มผู้ซื้อกำลังซื้อสูง ที่ลดลง
ปัจจัยภายนอก: ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจการเมืองระหว่างประเทศยังคงเป็นความเสี่ยงที่ต้องจับตา

โอกาส:
ตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): โครงการ อสังหาเพื่อสุขภาพ, คอนโดมิเนียม สำหรับผู้สูงอายุ, ที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนรุ่นใหม่ (เช่น กลุ่ม Gen Z อสังหา) หรือบ้านพักตากอากาศสำหรับตลาดต่างชาติ ยังคงมีศักยภาพสูง
ทำเลศักยภาพใหม่: การขยายตัวของโครงข่ายคมนาคมและโครงสร้างพื้นฐาน จะเปิดโอกาสให้เกิดการพัฒนาโครงการในพื้นที่ใหม่ๆ
เทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำ PropTech มาใช้จะช่วยเพิ่มประสิทธิภาพ ลดต้นทุน และสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ
อสังหาเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรม: การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวและเศรษฐกิจ การย้ายฐานการผลิต จะทำให้ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และคลังสินค้า โลจิสติกส์ ยังคงเป็นที่ต้องการของตลาด อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
ความยั่งยืน: การพัฒนาโครงการที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อมและสังคม ไม่ใช่แค่สร้างภาพลักษณ์ แต่เป็นการลงทุนที่ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้าและนักลงทุนที่เพิ่มขึ้น

พลิกวิกฤตเป็นโอกาส: กลยุทธ์การลงทุนอสังหาฯ สำหรับปี 2568

สำหรับผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการ ลงทุนอสังหา 2568 ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ ผมขอแนะนำกลยุทธ์สำคัญดังนี้:

การกระจายความเสี่ยง (Diversification): อย่าทุ่มทุนในสินทรัพย์ประเภทเดียว หรือทำเลเดียว พิจารณา อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่หลากหลาย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม ให้เช่า, บ้านเดี่ยว ในทำเลศักยภาพ, อสังหาเชิงพาณิชย์ หรือแม้แต่สินทรัพย์ทางเลือก เช่น โกดังเก็บสินค้าหรือดาต้าเซ็นเตอร์ ซึ่งเป็น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ที่มีแนวโน้มเติบโตดี
เน้นคุณภาพและทำเล: ในภาวะที่กำลังซื้อยังคงเปราะบาง ลูกค้าจะเลือกโครงการที่มีคุณภาพดี ทำเลที่โดดเด่น และมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันเสมอ การลงทุนในโครงการเหล่านี้จะมีความเสี่ยงต่ำกว่าและมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในระยะยาว
ติดตามมาตรการภาครัฐและเศรษฐกิจ: ทำความเข้าใจ มาตรการรัฐ อสังหา 2568 และทิศทาง เศรษฐกิจไทย 2568 ผลกระทบอสังหา จะช่วยให้คุณสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูล และอาจได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนต่างๆ
พิจารณาเรื่องความยั่งยืน (ESG): โครงการที่มีการออกแบบและก่อสร้างโดยคำนึงถึงสิ่งแวดล้อม มีการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ หรือมีส่วนร่วมกับชุมชน จะได้รับความสนใจจากทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนที่ใส่ใจในระยะยาว และมีแนวโน้มที่จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต
ใช้ข้อมูลและผู้เชี่ยวชาญ: การตัดสินใจลงทุนโดยอาศัยข้อมูลที่ถูกต้องและเป็นปัจจุบัน รวมถึงปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ จะช่วยลดความเสี่ยงและเพิ่มโอกาสในการสร้างผลตอบแทนที่ดีที่สุด

สรุปและบทส่งท้าย

ปี 2568 จะเป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทาย แต่ก็เต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ประกอบการและนักลงทุนในภาค อสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ชนะที่แท้จริงไม่ใช่เพียงแค่ผู้ที่มีรายได้หรือกำไรสูงสุดเท่านั้น แต่คือผู้ที่สามารถปรับตัว สร้างสรรค์ และเข้าใจความต้องการของตลาดได้อย่างลึกซึ้ง พร้อมนำเสนอคุณค่าที่แตกต่างภายใต้บริบทของเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไป การบริหารจัดการความเสี่ยง การควบคุมต้นทุน และการมองหาโอกาสในตลาดเฉพาะกลุ่ม จะเป็นกุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จ

ในฐานะผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์ยาวนานกว่าทศวรรษ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและนำทางคุณสู่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาดและยั่งยืนในตลาดที่กำลังพลิกโฉมนี้ ติดต่อเราเพื่อรับคำแนะนำเชิงลึกและร่วมสร้างอนาคตที่มั่นคงในโลกอสังหาฯ ไปด้วยกัน