ทหารพราน 22 ลุยน้ำเข้าช่วยชุมชน มอบถุงยังชีพและอาหารพร้อมทาน

ทหารพรานกองร้อยเฉพาะกิจ 22 เดินหน้าลงพื้นที่ช่วยเหลือประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากอุทกภัยอย่างต่อเนื่อง พ.อ.อุเทน จีนทองหลาง ผู้บังคับหน่วยเฉพาะกิจทหารพรานที่ 22 พร้อมกำลังพลจากหมวดทหารพรานหญิง ฉก.ทพ.22, ร้อย.ทพ.2204 และผู้นำชุมชน ลงพื้นที่หมู่ที่ 1 ตำบลเมาะมาวี อำเภอยะรัง จังหวัดปัตตานี เพื่อเยี่ยมเยียนประชาชนที่ประสบภัยน้ำท่วม

คณะได้สอบถามความเป็นอยู่ พร้อมมอบยาเวชภัณฑ์ อาหารปรุงสุก และน้ำดื่มให้แก่ชาวบ้าน เพื่อช่วยบรรเทาความเดือดร้อนในเบื้องต้น เนื่องจากระดับน้ำในพื้นที่ยังคงไม่ลดลง และยังมีครัวเรือนจำนวนมากที่ได้รับผลกระทบ

อสังหาฯ ไทย 2568: เจาะลึกกลยุทธ์ผู้ชนะในสมรภูมิที่พลิกผัน

ในฐานะที่ผมคลุกคลีอยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์มานานกว่าทศวรรษ ผมขอยืนยันว่าปี 2568 นี้ ไม่ใช่เพียงแค่การเริ่มต้นศักราชใหม่ แต่เป็นห้วงเวลาแห่งการปรับเปลี่ยนกระบวนทัศน์ครั้งสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทย หลังจากที่ตลาดต้องเผชิญกับความท้าทายอันหนักหน่วงมาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ช่วงปลายปี 2566 และตลอดปี 2567 ไม่ว่าจะเป็นแรงกดดันจากอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวสูง สภาวะเศรษฐกิจโลกที่ผันผวน และกำลังซื้อภายในประเทศที่ยังคงต้องใช้เวลาในการฟื้นตัวอย่างเต็มที่ หลายคนอาจมองว่านี่คือช่วงเวลาแห่งความยากลำบาก แต่สำหรับผู้ที่เข้าใจเกม ผู้ที่พร้อมจะปรับตัว และผู้ที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกล นี่คือโอกาสทองในการสร้างความได้เปรียบและก้าวขึ้นเป็น “ผู้ชนะตัวจริง” ในสมรภูมิที่กำลังพลิกผันนี้

เราได้เห็นภูมิทัศน์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเปลี่ยนแปลงไปอย่างมีนัยสำคัญในช่วงสองปีที่ผ่านมา จากเดิมที่เคยขับเคลื่อนด้วยแรงซื้อจากต่างประเทศและกำลังซื้อภายในที่แข็งแกร่ง วันนี้ตลาดกลับกลายเป็นสนามทดสอบความแกร่งทางกลยุทธ์ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ไม่ใช่เพียงแค่การเร่งเปิดโครงการใหม่ แต่เป็นการสร้างมูลค่าที่แท้จริง การบริหารจัดการความเสี่ยงอย่างชาญฉลาด และการตอบสนองความต้องการของตลาดที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น ข้อมูลที่เราเคยรวบรวมจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ทั้ง 41 แห่งเมื่อปี 2566 ชี้ให้เห็นถึงรอยร้าวของตลาดอย่างชัดเจน ด้วยรายได้รวมที่ลดลงเล็กน้อยและรายได้จากการขายที่หดตัวอย่างน่าตกใจ นั่นคือบทเรียนสำคัญที่ผลักดันให้ผู้ประกอบการต้องคิดใหม่ ทำใหม่ ในปี 2568 นี้

พลิกเกมธุรกิจ: รายได้รวมไม่ใช่แค่ยอดขาย แต่คือ Ecosystem

เมื่อย้อนมองไปที่ภาพรวมรายได้ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในปี 2566 เราพบว่ารายได้รวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงเล็กน้อยจาก 376,141 ล้านบาท เหลือ 371,560 ล้านบาท ซึ่งตัวเลขนี้ไม่ได้สะท้อนถึงวิกฤตโดยตรง แต่เป็นสัญญาณเตือนว่ายุคของการพึ่งพารายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียวได้สิ้นสุดลงแล้ว ในปี 2568 นี้ บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จในการรักษาระดับรายได้รวมหรือแม้แต่ทำให้เติบโตได้นั้น คือบริษัทที่เข้าใจและเริ่มสร้าง “ระบบนิเวศอสังหาริมทรัพย์” (Real Estate Ecosystem) ของตนเองอย่างแท้จริง

ผู้เล่นชั้นนำหลายรายได้หันมาให้ความสำคัญกับแหล่งรายได้ประจำ (Recurring Income) มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นรายได้จากการบริหารจัดการพื้นที่ให้เช่าในโครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use Projects) ที่ผสมผสานระหว่างที่อยู่อาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม หรือแม้กระทั่งการลงทุนในอสังหาฯ เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) ที่มีศักยภาพในการสร้างผลตอบแทนที่สม่ำเสมอในระยะยาว บริษัทอย่าง เซ็นทรัลพัฒนา ที่เร่งเครื่องพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย ควบคู่ไปกับการเป็นผู้นำด้านศูนย์การค้า ก็ได้แสดงให้เห็นถึงพลังของการสร้าง synergy ระหว่างธุรกิจ ที่ทำให้รายได้โดยรวมมีความยืดหยุ่นและเติบโตได้ แม้ในภาวะที่ตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัว

นอกจากนี้ การสร้างพันธมิตรทางธุรกิจ (Joint Ventures) กับทั้งผู้พัฒนาต่างชาติและในประเทศก็เป็นอีกกลยุทธ์ที่ช่วยกระจายความเสี่ยงและเพิ่มช่องทางรายได้ ไม่ว่าจะเป็นการร่วมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมหรู (Luxury Condominium) ในทำเลทองอสังหาฯ หรือการร่วมลงทุนในธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น บริการดูแลที่อยู่อาศัย (Property Management Services) หรือแม้แต่ธุรกิจพลังงานสะอาดในโครงการอสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สอดรับกับเมกะเทรนด์ด้านความยั่งยืนในอสังหาฯ (Sustainability in Real Estate) บริษัทที่สามารถบริหารพอร์ตการลงทุนให้มีความหลากหลายและมีแหล่งรายได้ที่มั่นคง จะเป็นผู้ที่ยืนหยัดได้อย่างแข็งแกร่งในปี 2568 และในอนาคต

เกมขายไม่ง่าย: นวัตกรรมและกลยุทธ์เจาะตลาดคือกุญแจ

หากมองไปที่รายได้จากการขาย (Sales Revenue) ของปี 2566 ภาพที่ปรากฏยิ่งชัดเจนขึ้นว่าตลาดอยู่ในภาวะที่ท้าทายอย่างแท้จริง โดยรายได้จากการขายรวมของทั้ง 41 บริษัทลดลงถึง 11% จาก 299,979 ล้านบาท เหลือ 268,460 ล้านบาท และที่น่าตกใจคือมีถึง 30 บริษัทจาก 41 บริษัทที่มียอดขายลดลง นั่นหมายความว่ากลยุทธ์การขายแบบเดิมๆ อาจไม่เพียงพออีกต่อไปสำหรับปี 2568

ผู้ชนะในสมรภูมิการขายปี 2568 คือผู้ที่เข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างลึกซึ้ง และพร้อมที่จะนำเสนอผลิตภัณฑ์ที่ “ใช่” ในราคาที่ “เหมาะสม” รวมถึงใช้ “ช่องทาง” ที่มีประสิทธิภาพสูงสุด ตัวอย่างเช่น บริษัทอย่าง เอพี (ไทยแลนด์) ที่แม้จะอยู่ในภาวะตลาดที่ยากลำบาก แต่ก็ยังสามารถรักษายอดขายในระดับสูงได้จากการที่สามารถจับตลาดบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม (Premium Detached House) และทาวน์โฮมได้ดี รวมถึงการแตกไลน์สินค้าให้ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่มมากขึ้น

กลยุทธ์สำคัญที่เห็นได้ชัดในปี 2568 คือ:

การปรับ Portfolio สินค้าให้ยืดหยุ่น: ผู้พัฒนาโครงการไม่สามารถยึดติดกับประเภทสินค้าใดสินค้าหนึ่งอีกต่อไป ต้องพร้อมที่จะปรับเปลี่ยนการพัฒนาโครงการ (Real Estate Development) ให้สอดคล้องกับอุปสงค์และอุปทาน (Supply and Demand) ที่เปลี่ยนแปลงไป การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลางถึงล่างในเมืองรอง หรือบ้านเดี่ยวขนาดเล็กลงในทำเลที่มีศักยภาพ แต่เข้าถึงการเดินทางสะดวกสบาย กลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้บริโภคที่ระมัดระวังการใช้จ่าย

การใช้เทคโนโลยีอสังหาฯ (PropTech) เต็มรูปแบบ: การนำเทคโนโลยีดิจิทัลเข้ามาช่วยในกระบวนการขาย ตั้งแต่การสร้างประสบการณ์เสมือนจริง (Virtual Reality Tours) การตลาดแบบ Personalization การใช้ AI ช่วยวิเคราะห์ข้อมูลลูกค้า และการทำสัญญาซื้อขายออนไลน์ ล้วนเป็นสิ่งที่บริษัทชั้นนำนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและลดต้นทุน การทำ Digital Transformation อสังหาฯ ไม่ใช่ทางเลือกอีกต่อไป แต่เป็นสิ่งจำเป็น

การเข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (Home Loan) ที่ง่ายขึ้น: บริษัทอสังหาฯ จำนวนมากหันมาทำงานร่วมกับสถาบันการเงิน เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกให้ผู้ซื้อเข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ง่ายขึ้น รวมถึงการออกแคมเปญส่งเสริมการขายที่สร้างแรงจูงใจและลดภาระผู้ซื้อโดยตรง

การเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม (Niche Market): ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มผู้สูงอายุ (Active Aging) ที่ต้องการที่อยู่อาศัยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ กลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ต้องการ Work-Life Balance หรือกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ ที่มองหาผลตอบแทนจาก Property for Rent การออกแบบโครงการให้ตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะนี้ ทำให้สามารถสร้างยอดขายได้อย่างต่อเนื่อง

แสนสิริ และ ศุภาลัย ก็ยังคงเป็นผู้เล่นที่น่าจับตา ด้วยกลยุทธ์การตลาดที่แข็งแกร่งและการพัฒนาโครงการที่หลากหลาย ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความสามารถในการปรับตัวและยังคงรักษาตำแหน่งผู้นำในตลาดที่อยู่อาศัยไว้ได้

แกะรอยกำไร: ประสิทธิภาพการบริหารและมูลค่าที่ยั่งยืน

สุดท้ายแต่สำคัญที่สุด คือเรื่องของกำไรสุทธิ (Real Estate Profit) ซึ่งเป็นตัวชี้วัดความสำเร็จที่แท้จริงของการดำเนินธุรกิจ ในปี 2566 กำไรสุทธิรวมของ 41 บริษัทลดลงถึง 11% จาก 49,602 ล้านบาท เหลือ 44,165 ล้านบาท และที่น่ากังวลคือมีถึง 12 บริษัทที่ผลประกอบการขาดทุนต่อเนื่องมาหลายปี รวมถึงอีก 20 บริษัทที่กำไรลดลง นี่คือสัญญาณที่ชัดเจนว่าการทำกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่นั้นไม่ง่ายเหมือนเดิม

ผู้ชนะที่แท้จริงในปี 2568 คือผู้ที่สามารถสร้างกำไรได้อย่างยั่งยืน ไม่ใช่เพียงแค่การขายได้ในปริมาณมาก แต่ต้องบริหารจัดการต้นทุน (Cost Management) ได้อย่างมีประสิทธิภาพ การควบคุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง การบริหารจัดการเงินทุนหมุนเวียน (Working Capital Management) และการเลือกทำเลและประเภทโครงการที่มีอัตรากำไรสูง ถือเป็นหัวใจสำคัญ

แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ซึ่งเป็นผู้เล่นรายใหญ่ในตลาด ได้แสดงให้เห็นถึงความชาญฉลาดในการบริหารจัดการสินทรัพย์ โดยการขายโรงแรมเข้ากองทุน ทำให้สามารถรักษาระดับกำไรสูงสุดไว้ได้ แม้รายได้จากการขายอสังหาฯ จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญ นี่คือตัวอย่างของการสร้างมูลค่าจากสินทรัพย์ที่มีอยู่ และการสร้างกระแสเงินสดผ่านกลยุทธ์ที่ไม่ใช่แค่การขายโครงการใหม่

นอกจากนี้ บริษัทอย่าง ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงเป็นผู้ที่สามารถทำกำไรได้ในระดับสูง ซึ่งสะท้อนถึงความแข็งแกร่งในการบริหารจัดการโครงการ การควบคุมต้นทุน และการทำตลาดที่มีประสิทธิภาพ การที่ แสนสิริ มีกำไรสุทธิเติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในช่วงที่ผ่านมา ก็เป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างองค์กร การบริหารจัดการหนี้ และการมุ่งเน้นโครงการที่มีอัตรากำไรดี

สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญเป็นพิเศษในปี 2568 คือ:

ความยั่งยืนและการดำเนินงานตามหลัก ESG (Environmental, Social, Governance): นักลงทุนและผู้บริโภคยุคใหม่ให้ความสำคัญกับความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมมากขึ้น การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การใช้พลังงานสะอาด และการสร้างชุมชนที่น่าอยู่ ไม่ใช่แค่เรื่องของการสร้างภาพลักษณ์ แต่เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการและลดความเสี่ยงในระยะยาว บริษัทที่บูรณาการ ESG ในอสังหาฯ เข้ากับการดำเนินงาน จะได้รับความไว้วางใจและดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้น

การบริหารจัดการหนี้และกระแสเงินสด: ในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่สูง การมีวินัยทางการเงิน การลดภาระหนี้ และการบริหารกระแสเงินสดให้มีสภาพคล่องสูง เป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่งต่อการอยู่รอดและเติบโต

การลงทุนในเทคโนโลยีและนวัตกรรม: การนำ PropTech มาใช้ไม่เพียงแค่เรื่องการขาย แต่ยังครอบคลุมถึงการบริหารจัดการอาคาร การบำรุงรักษา และการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับผู้อยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนการดำเนินงานและเพิ่มความสามารถในการแข่งขัน

ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทย 2568: โอกาสที่มาพร้อมความท้าทาย

มองไปข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2568 ยังคงเป็นตลาดที่มีพลวัตสูงและเต็มไปด้วยโอกาสสำหรับผู้ที่พร้อมจะคว้าไว้ แม้จะต้องเผชิญกับปัจจัยท้าทายหลายประการ เช่น นโยบายรัฐบาลที่เน้นการกระตุ้นเศรษฐกิจและการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ จะเป็นปัจจัยบวกสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพที่ได้รับอานิสงส์จากการพัฒนาโครงข่ายคมนาคม

การฟื้นตัวของการท่องเที่ยวไทยยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดอสังหาฯ ท่องเที่ยว เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ และวิลล่าตากอากาศในเมืองท่องเที่ยวหลักๆ นอกจากนี้ กลุ่มนักลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะจากจีนและกลุ่ม CLMV ที่มองหาโอกาสลงทุนในประเทศไทย ยังคงเป็นกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อสูงสำหรับคอนโดมิเนียมหรูและบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม

ผู้ประกอบการที่ประสบความสำเร็จในปี 2568 จะต้องเป็นผู้ที่มีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งในแนวโน้มอสังหาฯ ทั้งในระดับมหภาคและจุลภาค สามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว มีความยืดหยุ่นในการพัฒนาโครงการ และให้ความสำคัญกับการสร้างมูลค่าที่ยั่งยืน รวมถึงการนำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาประยุกต์ใช้ในการดำเนินธุรกิจทุกมิติ

สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ และผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในตลาดนี้ ปี 2568 คือช่วงเวลาที่เหมาะสมในการศึกษาข้อมูลเชิงลึก และพิจารณาการลงทุนอย่างรอบคอบในโครงการที่มีศักยภาพ และอยู่ภายใต้การบริหารจัดการของผู้ประกอบการที่มีความเชี่ยวชาญและมีผลงานเป็นที่ประจักษ์ เพราะในสมรภูมิที่พลิกผันนี้ “ผู้ชนะ” ไม่ได้มาจากขนาดที่ใหญ่ที่สุดเสมอไป แต่มาจากความฉลาดในการดำเนินกลยุทธ์ การปรับตัว และวิสัยทัศน์ที่ก้าวไกล

หากท่านเป็นผู้หนึ่งที่กำลังมองหาทิศทางการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการคำปรึกษาเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจของท่านก้าวผ่านความท้าทายและคว้าโอกาสในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2568 นี้ อย่าลังเลที่จะติดต่อผู้เชี่ยวชาญเพื่อรับข้อมูลเชิงกลยุทธ์ที่แม่นยำและเป็นประโยชน์ เพื่อให้ท่านไม่พลาดทุกโอกาสสำคัญในสมรภูมินี้.