สถานการณ์น้ำท่วมในอำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา เริ่มมีแนวโน้มดีขึ้นหลังระดับน้ำลดลงต่อเนื่อง แต่ยังมีบางพื้นที่ที่ประชาชนจำนวนหนึ่งยังคงติดค้าง รอความช่วยเหลือจากเจ้าหน้าที่ หลายหน่วยงานได้เร่งระดมกำลังเข้าพื้นที่อย่างต่อเนื่อง
โดยล่าสุด กองทัพเรือได้ส่งหน่วยซีลเข้าช่วยเหลือผู้ประสบภัยในเขต 8 ซึ่งเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบหนัก น้ำสูงและไหลเชี่ยว จนเจ้าหน้าที่ทั่วไปยากจะเข้าถึง
เพจ Thai Navy SEAL Foundation ได้เผยแพร่คลิปปฏิบัติการช่วยเหลือ พร้อมระบุว่า “ทีมเรือยาง 1 หน่วยซีล เข้าพื้นที่เขต 8 หาดใหญ่ น่าจะเป็นภาพที่ทุกคนรอคอยจากเขต 8 หน่วยซีลกองทัพเรือ เข้าพื้นที่อพยพเด็กและผู้สูงวัย”
การพลิกฟื้นและกลยุทธ์ฝ่าวิกฤต: บทเรียนปี 2566 สู่ภูมิทัศน์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568 ที่เปลี่ยนแปลง
ในฐานะผู้คร่ำหวอดในวงการอสังหาริมทรัพย์ไทยมานานกว่าทศวรรษ ผมได้เห็นวัฏจักรขึ้นลงของตลาดมาแล้วหลายต่อหลายครั้ง แต่ไม่มีปีใดที่สะท้อนถึงพลวัตและความท้าทายได้ชัดเจนเท่าช่วงปี 2566 ที่ผ่านมา และต่อเนื่องมาจนถึงภูมิทัศน์ใหม่ที่เรากำลังเผชิญอยู่ในปี 2568 ปี 2566 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับบททดสอบครั้งใหญ่ จากความคาดหวังที่เคยจุดประกายในช่วงปลายปี 2565 ว่าตลาดจะกลับมาคึกคักอย่างต่อเนื่อง แต่กลับกลายเป็นว่าแรงส่งนั้นแผ่วลงอย่างรวดเร็ว ตลาดเริ่มชะลอตัวตั้งแต่ก่อนการเลือกตั้งใหญ่ และซบเซาต่อเนื่องมาจนถึงสิ้นปี แม้แต่ช่วงเวลาที่เคยเป็นไฮซีซันของไตรมาส 4 ก็ยังไม่สามารถปลุกกำลังซื้อให้กลับมาคึกคักได้เหมือนเดิม สถานการณ์นี้ได้ทิ้งร่องรอยและบทเรียนอันมีค่าไว้ให้ผู้ประกอบการต้องนำมาปรับใช้เพื่อความอยู่รอดและการเติบโตในยุคสมัยใหม่
ก้าวเข้าสู่ปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่ใช่แค่การฟื้นตัวจากการชะลอตัว แต่เป็นการปรับเปลี่ยนกระบวนทัศน์ครั้งสำคัญ ที่ผู้เล่นในตลาดจะต้องมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงปัจจัยมหภาคและพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปอย่างสิ้นเชิง ความผันผวนทางเศรษฐกิจโลก ความไม่แน่นอนทางการเมืองภายในประเทศ อัตราดอกเบี้ยที่ยังคงทรงตัวในระดับสูง และกำลังซื้อที่เปราะบาง ล้วนเป็นปัจจัยที่หล่อหลอมให้ภูมิทัศน์ของตลาดในปีนี้มีความซับซ้อนและท้าทายยิ่งกว่าที่เคยเป็นมา แต่ในขณะเดียวกัน มันก็เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ประกอบการที่มีวิสัยทัศน์กว้างไกลและสามารถปรับกลยุทธ์ได้อย่างรวดเร็ว
วิเคราะห์สถานการณ์เศรษฐกิจและปัจจัยมหภาคที่มีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
สถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2568 ยังคงเป็นตัวแปรสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อัตราเงินเฟ้อที่แม้จะเริ่มชะลอตัวลง แต่ก็ยังคงสร้างแรงกดดันต่อค่าครองชีพของผู้บริโภค ส่งผลให้กำลังซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงไปโดยปริยาย ยิ่งไปกว่านั้น นโยบายทางการเงินที่เน้นการรักษาระดับอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ในกรอบเพื่อควบคุมเงินเฟ้อ ทำให้ต้นทุนทางการเงินทั้งสำหรับผู้ประกอบการและผู้ซื้อบ้านยังคงสูงอยู่ ธนาคารพาณิชย์ยังคงเข้มงวดในการพิจารณาสินเชื่อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับกลุ่มผู้ซื้อรายย่อยที่มีความเสี่ยงด้านรายได้ สถานการณ์เช่นนี้ทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องทำงานหนักขึ้นในการนำเสนอโครงการที่มีราคาเข้าถึงได้และมีเงื่อนไขการเงินที่น่าสนใจ การมองหา “สินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำ” จึงเป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจของผู้บริโภค
ในมิติของนโยบายภาครัฐ รัฐบาลได้พยายามกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านโครงการโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นปัจจัยบวกต่อการ “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่จังหวัดหัวเมืองที่มีศักยภาพ แต่ผลกระทบจะยังไม่ปรากฏชัดเจนในระยะสั้น จำเป็นต้องใช้เวลาในการดำเนินการและสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุน นอกจากนี้ มาตรการส่งเสริมการลงทุนจากต่างชาติและการดึงดูดกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูงจากทั่วโลก ก็เป็นอีกหนึ่งกลไกที่รัฐบาลพยายามผลักดัน เพื่อสร้างเม็ดเงินเข้าสู่ “ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรู” ซึ่งยังคงเป็นเซกเมนต์ที่คึกคักและมีความยืดหยุ่นสูงต่อภาวะเศรษฐกิจผันผวน
อีกปัจจัยที่ไม่ควรมองข้ามคือการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์ สังคมสูงวัยที่กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วในประเทศไทย ทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ผู้สูงอายุมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น “บ้านเดี่ยวพร้อมอยู่” ที่เน้นฟังก์ชันการใช้งานเพื่อความปลอดภัย หรือ “คอนโดมิเนียม” ที่มีบริการดูแลสุขภาพครบวงจร นอกจากนี้ เทรนด์การทำงานแบบไฮบริดหรือรีโมทเวิร์กยังคงเป็นที่นิยม ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยที่กว้างขวางขึ้น มีพื้นที่ทำงานภายในบ้าน และใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้นยังคงมีอยู่
ภูมิทัศน์การแข่งขัน: ใครคือผู้ชนะตัวจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2568
การวิเคราะห์ผลประกอบการในอดีต (เช่น ปี 2566) ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญในการทำความเข้าใจว่าบริษัทใดสามารถปรับตัวและสร้างความได้เปรียบในตลาดที่ท้าทายได้ แม้ว่าภาพรวมรายได้รวมและรายได้จากการขายของบริษัทจดทะเบียนทั้ง 41 แห่งในตลาดหลักทรัพย์ฯ ในปี 2566 จะลดลงเล็กน้อยที่ -1.2% และ -11% ตามลำดับ ซึ่งสะท้อนถึงภาวะตลาดที่ซบเซา แต่เมื่อเจาะลึกเข้าไปจะพบว่ามีบางบริษัทที่สามารถสวนกระแสและสร้างการเติบโตได้อย่างน่าประทับใจ การเรียนรู้จากผู้ที่เคยประสบความสำเร็จและล้มเหลวในช่วงเวลาดังกล่าว จะช่วยให้เรามองเห็นกลยุทธ์ที่ใช้ได้ผลในสถานการณ์ปัจจุบันปี 2568
รายได้รวม: พลังของการกระจายความเสี่ยงและการตลาดที่แม่นยำ
ในปี 2566 บริษัทอย่าง แสนสิริ สามารถผงาดขึ้นเป็นแชมป์ด้วยรายได้รวมที่เติบโตถึง 12% ท่ามกลางภาวะตลาดที่หดตัว ตัวเลขนี้ไม่ใช่เพียงแค่ความสำเร็จชั่วคราว แต่เป็นผลมาจากการวางกลยุทธ์ที่รอบด้าน ทั้งการเปิดตัวโครงการที่หลากหลายครอบคลุมทุกเซกเมนต์ ตั้งแต่ระดับกลางถึงระดับ “อสังหาริมทรัพย์หรู” และความสามารถในการปรับตัวเข้ากับความต้องการของตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว ในปี 2568 แสนสิริยังคงรักษาโมเมนตัมนี้ไว้ได้ ด้วยการเน้นการสร้างแบรนด์ที่แข็งแกร่งและเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มกำลังซื้อสูงทั้งในประเทศและต่างประเทศ การเปิดตัว “โครงการมิกซ์ยูส” ที่ผสมผสานที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก และพื้นที่ทำงาน ยังคงเป็นกลยุทธ์สำคัญที่ทำให้พวกเขาสามารถสร้างรายได้จากหลายช่องทาง
ในขณะที่บริษัทอย่าง แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แม้จะมีรายได้รวมลดลงถึง 18% ในปี 2566 แต่ยังคงรักษากำไรสุทธิไว้ได้ในระดับสูงจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) นี่คือตัวอย่างที่ชัดเจนของ “กลยุทธ์อสังหาริมทรัพย์” ที่เน้นการบริหารพอร์ตโฟลิโอและการสร้างมูลค่าเพิ่มจากสินทรัพย์ที่มีอยู่มากกว่าการพึ่งพิงยอดขายโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว ในปี 2568 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงมุ่งเน้นการสร้างรายได้ประจำ (Recurring Income) จากโครงการให้เช่าและโรงแรม ซึ่งเป็นกันชนที่ช่วยลดความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาด “พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพื่อขาย
รายได้จากการขาย: การช่วงชิงส่วนแบ่งตลาดในภาวะอุปทานล้น
เมื่อมองที่รายได้จากการขาย ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อและความสามารถในการระบายสินค้าคงคลัง เอพี (ไทยแลนด์) ยังคงเป็นผู้นำอย่างต่อเนื่อง แม้จะเผชิญความท้าทายในปี 2566 ด้วยรายได้จากการขายที่ลดลงเล็กน้อยเพียง 2% แต่พวกเขาก็ยังสามารถครองอันดับ 1 ในปีนั้นได้ ความสำเร็จนี้มาจากความเชี่ยวชาญในการพัฒนา “คอนโดมิเนียมใจกลางเมือง” และ “บ้านเดี่ยว” ในทำเลศักยภาพ พร้อมกับการตลาดที่เข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างมีประสิทธิภาพ ในปี 2568 เอพีได้ปรับกลยุทธ์ให้เน้นความยืดหยุ่นของผลิตภัณฑ์มากขึ้น ตอบรับความต้องการของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์แบบเมือง พร้อมกับโปรโมชั่นที่ดึงดูดใจ และการนำ “PropTech นวัตกรรม” เข้ามาช่วยในการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค
ศุภาลัย และ เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น ก็เป็นอีกสองบริษัทที่แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในตลาด รายได้จากการขายที่เติบโตของ เอสซี แอสเสทฯ ในปี 2566 ถึง 13% สะท้อนถึงการบริหารจัดการโครงการและกลยุทธ์การตลาดที่ได้ผลดี โดยเฉพาะในกลุ่มโครงการระดับกลางถึงบน ในปี 2568 ทั้งสองบริษัทยังคงเดินหน้าขยายพอร์ตโฟลิโอ โดยเน้นการพัฒนาโครงการที่มีความแตกต่างและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับลูกค้า ควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพ
สิ่งที่น่าสนใจในปี 2566 คือการเข้าสู่ตลาดของ เซ็นทรัลพัฒนา ซึ่งแม้จะเป็นผู้เล่นหน้าใหม่ในกลุ่ม “อสังหาริมทรัพย์เพื่อขาย” แต่ก็สามารถสร้างการเติบโตของรายได้จากการขายได้สูงถึง 103% นี่คือข้อพิสูจน์ถึงศักยภาพของบริษัทที่มีความแข็งแกร่งด้านทำเลที่ตั้ง (จากการมีศูนย์การค้า) และฐานลูกค้าขนาดใหญ่ ในปี 2568 เซ็นทรัลพัฒนา ยังคงเป็นดาวรุ่งที่น่าจับตา ด้วยการนำโมเดล “โครงการมิกซ์ยูส” ที่ประสบความสำเร็จมาต่อยอดในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ที่เชื่อมโยงกับการใช้ชีวิตในศูนย์การค้าได้อย่างไร้รอยต่อ
กำไรสุทธิ: บทพิสูจน์ประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ
ท้ายที่สุดแล้ว “กำไรสุทธิ” คือเครื่องชี้วัดที่แท้จริงของความสำเร็จในการดำเนินธุรกิจ เพราะไม่ว่าใครจะขายได้มากน้อยแค่ไหน หากไม่สามารถทำกำไรและเก็บเงินเข้ากระเป๋าได้ ก็ย่อมไม่ใช่ผู้ชนะตัวจริง ในปี 2566 ภาพรวมกำไรสุทธิของ 41 บริษัทลดลง 11% และมีหลายบริษัทที่ยังคงประสบภาวะขาดทุนต่อเนื่อง สะท้อนถึงความท้าทายในการบริหารจัดการต้นทุนและการแข่งขันที่รุนแรง
แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ยังคงยืนหนึ่งในเรื่องกำไรสูงสุดในปี 2566 ด้วยตัวเลข 7,495 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์อย่างชาญฉลาดดังที่กล่าวไป นี่แสดงให้เห็นว่าการสร้างรายได้จากช่องทางอื่นที่ไม่ใช่เพียงยอดขายโครงการใหม่ สามารถเป็นกลไกสำคัญในการรักษาความสามารถในการทำกำไรในภาวะตลาดที่ผันผวนได้ ในปี 2568 แลนด์แอนด์เฮ้าส์ยังคงเป็นต้นแบบของการ “ลงทุนอสังหาริมทรัพย์” ที่รอบคอบและเน้นการสร้างกระแสเงินสดจากสินทรัพย์ที่มีคุณภาพ
ศุภาลัย และ เอพี (ไทยแลนด์) ก็ยังคงทำกำไรได้ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง แสดงให้เห็นถึงความแข็งแกร่งในการควบคุมต้นทุน การบริหารการก่อสร้าง และการตลาดที่มีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ แสนสิริยังโดดเด่นด้วยกำไรสุทธิที่เติบโตอย่างก้าวกระโดดถึง 42% ในปี 2566 เป็นผลมาจากการปรับโครงสร้างองค์กรและการลดภาระหนี้สินอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญที่ผู้ประกอบการใน “ตลาดอสังหาริมทรัพย์ 2568” ควรนำมาพิจารณา
อนาคตที่ต้องจับตา: เทคโนโลยี ความยั่งยืน และโอกาสใหม่ๆ ในปี 2568
ปี 2568 ไม่ใช่แค่การมองย้อนอดีต แต่เป็นการก้าวไปข้างหน้าอย่างมีวิสัยทัศน์ สิ่งที่ผู้ประกอบการต้องให้ความสำคัญเป็นอย่างยิ่งคือ “PropTech ไทย” หรือนวัตกรรมด้านเทคโนโลยีในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ การนำ AI และ Big Data มาใช้ในการวิเคราะห์ข้อมูลตลาด พฤติกรรมผู้บริโภค เพื่อพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์อย่างแท้จริง หรือการใช้เทคโนโลยีในการบริหารจัดการโครงการอย่างมีประสิทธิภาพ จะเป็นตัวชี้วัดความได้เปรียบในการแข่งขัน
นอกจากนี้ “ความยั่งยืนในอสังหาริมทรัพย์” (ESG) ก็เป็นอีกหนึ่งเมกะเทรนด์ที่ผู้ประกอบการไม่สามารถมองข้ามได้ การพัฒนาโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม การออกแบบอาคารประหยัดพลังงาน การใช้วัสดุรีไซเคิล และการสร้างพื้นที่สีเขียว ไม่ใช่แค่เพียงการสร้างภาพลักษณ์ที่ดี แต่ยังช่วยลดต้นทุนในระยะยาวและดึงดูดกลุ่มผู้บริโภคที่ใส่ใจสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีจำนวนเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ
ในแง่ของโอกาสใหม่ๆ “ที่ดินเพื่อการพาณิชย์” และ “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนระยะยาว” ยังคงเป็นที่น่าสนใจ โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพที่ได้รับการส่งเสริมจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล หรือในเมืองท่องเที่ยวหลักที่คาดว่าจะมีการฟื้นตัวของนักท่องเที่ยวต่างชาติอย่างเต็มที่ โกดังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้า (Logistics Hubs) ก็ยังคงเติบโตต่อเนื่องจากการขยายตัวของธุรกิจ E-commerce
การ “วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์” อย่างเจาะลึกและต่อเนื่องในแต่ละเซกเมนต์ อาทิ อสังหาริมทรัพย์แนวราบ, คอนโดมิเนียม, อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์, อุตสาหกรรม และการบริการ จะช่วยให้ผู้ประกอบการเห็นภาพรวมและสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างชาญฉลาด การทำ “รีวิวโครงการอสังหา” ที่เป็นกลางและครอบคลุม ก็เป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ซื้อและนักลงทุนต้องการเพื่อประกอบการตัดสินใจ
บทสรุปและคำเชิญ
ปี 2568 คือปีแห่งการปรับตัวอย่างแท้จริงสำหรับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผู้ประกอบการที่สามารถถอดบทเรียนจากความท้าทายในอดีต ผนวกเข้ากับวิสัยทัศน์ที่กว้างไกลในการรับมือกับปัจจัยมหภาค นำเทคโนโลยีและนวัตกรรมมาประยุกต์ใช้ พร้อมกับมุ่งเน้นการพัฒนาที่ยั่งยืน จะเป็นผู้ที่สามารถคว้าชัยชนะในสมรภูมิที่เปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วนี้ได้
หากคุณเป็นหนึ่งในผู้ที่กำลังมองหาโอกาส หรือต้องการคำแนะนำเชิงลึกเพื่อนำพาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของคุณให้เติบโตอย่างแข็งแกร่งในตลาดปี 2568 ที่เต็มไปด้วยความท้าทายและโอกาสเช่นนี้ เราพร้อมที่จะเป็นที่ปรึกษาและแบ่งปันความรู้จากประสบการณ์ตรงกว่า 10 ปี เพื่อให้คุณสามารถวางแผนกลยุทธ์ “การลงทุนอสังหาริมทรัพย์” และการพัฒนาโครงการได้อย่างมั่นใจและยั่งยืน ติดต่อเราวันนี้เพื่อรับการปรึกษาและก้าวสู่ความสำเร็จไปด้วยกัน!
